Deux règles font basculer un regroupement en crédit immobilier : les 60 % et l’hypothèque
Un regroupement relève du crédit immobilier dès que la part des crédits immobiliers dépasse 60 % du montant total de l’opération, et dans tous les cas dès qu’une hypothèque le garantit.
Un regroupement qui contient un prêt immobilier ne change pas de régime automatiquement. Deux règles en décident.
- 1La part immobilière. L’article L.314-11 du code de la consommation renvoie à un seuil fixé par décret, que l’article R.314-18 arrête à 60 % du montant total de l’opération.
- 2La garantie. L’article L.314-12, alinéa 2 soumet au régime immobilier toute opération garantie par une hypothèque, quelle que soit la part immobilière.
142 958,50 € d’immobilier sur 185 829,46 € d’opération : 76,93 % de part immobilière
Le capital immobilier repris et son indemnité de remboursement anticipé placent le dossier bien au-dessus du seuil, avant même l’hypothèque exigée.
Sur le dossier suivi ici, le capital immobilier repris et son indemnité de remboursement anticipé pèsent 142 958,50 € pour un montant d’opération de 185 829,46 €, soit 76,93 %. L’hypothèque exigée par le prêteur l’aurait de toute façon emporté.
Seules la trésorerie et les frais font baisser la part immobilière
Ils grossissent le dénominateur sans toucher au numérateur : entre 55 % et 65 %, quelques milliers d’euros suffisent à changer de régime.
Seules la trésorerie et les frais grossissent le dénominateur sans toucher au numérateur. Ramener ce dossier sous 60 % supposerait d’emprunter près de 52 000 € de plus. Entre 55 % et 65 %, en revanche, un rachat de crédit avec trésorerie fait changer le régime.
Taux d’usure, délais et notaire : les 5 différences entre régime consommation et régime immobilier
Le passage en régime immobilier divise par 1,6 le plafond de taux, remplace la rétractation de quatorze jours par une réflexion de dix jours, impose un acte notarié et ouvre vingt-cinq ans de durée.
Le régime change cinq choses qui se paient ou qui font perdre du temps.
L’offre de rachat ne peut pas être acceptée avant le onzième jour
Le délai de dix jours court avant l’acceptation, et non après : rien ne peut être signé pendant ce temps.
L’offre ne peut pas être acceptée avant le onzième jour : le délai de rétractation d’un rachat de crédit cède la place à un délai de réflexion, et le rendez-vous notarié s’y ajoute.
Six mois d’intérêts à 1,35 % : 958,50 € d’indemnité sur 142 000 € soldés
Le plafond légal de 3 % aurait autorisé 4 260 € : un taux d’origine bas divise l’indemnité par plus de quatre.
L’indemnité du prêt immobilier soldé reste faible quand le taux d’origine est bas. Sur les 142 000 € du dossier, la pénalité de rachat de crédit immobilier ressort à 958,50 €, six mois d’intérêts à 1,35 %, loin des 4 260 € du plafond de 3 %.
Frais de dossier, courtage, garantie : le total avant signature, et ce que ces frais vous coûtent en plus quand ils sont financés. Aucune somme ne peut vous être demandée avant le déblocage des fonds.
Inclure son prêt immobilier ou le laisser en place : le calcul sur un dossier de 176 800 €
Laisser le prêt immobilier de côté coûte 208 902,90 € au total contre 279 276,00 € en l’incluant, pour une mensualité supérieure de 40,16 € seulement.
Le dossier suivi ici : un foyer propriétaire de 3 600 € nets par mois, 142 000 € de prêt immobilier restant dus à 1,35 % et 34 800 € de crédits à la consommation.
Voir les hypothèses chiffrées du dossier+
- Foyer propriétaire, 3 600 € nets par mois.
- Prêt immobilier : 142 000 € restant dus à 1,35 % fixe, 186 échéances, mensualité de 846,53 €.
- Trois crédits à la consommation pour 34 800 € : auto à 5,40 %, travaux à 6,90 %, renouvelable à 19,90 %, soit 898,67 € par mois.
- Taux relevés par Empruntis en juillet 2026 : 4,38 % en rachat immobilier, 6,26 % en consommation.
- Frais de dossier 1 %, courtage 2 %, indemnités et garantie financées. Hors assurance emprunteur.
Inclure le prêt immobilier coûte 70 373,10 € de plus pour 40,16 € de mensualité gagnés
Le refinancement sur vingt ans d’un capital qui n’avait plus que quinze ans et demi à courir explique tout l’écart de coût total.
01 Ne rien faire 198 936,36 € +
Mensualité de 1 745,20 €, endettement de 48,48 %.
- Aucun frais, le taux de 1,35 % est conservé
- Endettement au-dessus des seuils d’octroi
02 Inclure le prêt immobilier, 240 mois à 4,38 % 279 276,00 € +
185 829,46 € financés, part immobilière de 76,93 %, régime immobilier, hypothèque.
- Mensualité : 1 163,65 €, soit 581,55 € de moins
- Endettement : 32,32 %
- Coût total : + 80 339,64 €
03 Laisser le prêt immobilier en place, 34 800 € repris sur 144 mois à 6,26 % 208 902,90 € +
36 112 € financés, régime consommation, aucune garantie réelle, aucun notaire.
- Mensualité totale : 1 203,81 €, soit 541,39 € de moins
- Endettement : 33,44 %
- Coût total : + 9 966,54 €, soit 70 373,10 € de moins
Calcul Reductis du 18 août 2026, mensualités constantes, taux mensuel proportionnel. L’écart de coût vient du refinancement sur vingt ans d’un capital qui n’avait plus que quinze ans et demi à courir.
Le prix d’un euro de mensualité : 18,41 € sans le prêt immobilier, 138,15 € avec
Chaque euro de mensualité gagné coûte 18,41 € de coût total quand le prêt immobilier reste dehors, et 138,15 € quand il est inclus.
Le calcul divise le surcoût de chaque montage par la baisse d’échéance obtenue.
Une simulation de rachat de crédit immobilier qui n’affiche que la mensualité masque ce chiffre.
Deux chiffres, jamais l'un sans l'autre : ce que vous paierez chaque mois, et ce que l'opération coûte en tout. Vous verrez immédiatement ce que chaque année de durée en plus vous prend.
Le taux au-delà duquel inclure son prêt immobilier devient moins cher : 6,98 % à 15 ans et demi restants
L’inclusion ne devient moins chère au total qu’au-delà de 6,98 % de taux d’origine sur ce dossier, et ce seuil descend à 4,65 % lorsqu’il reste 23 ans à courir.
Un seul paramètre varie : le taux du prêt immobilier en cours. Le seuil est le point où les deux coûts totaux se croisent.
Aucun prêt signé aux conditions récentes n’atteint le seuil de bascule
Le seuil le plus bas du tableau, 4,65 %, reste très au-dessus des taux pratiqués depuis plusieurs années.
Le taux moyen des crédits à l’habitat s’établissait à 3,21 % en mai 2026, et à 3,08 % sur les seuls taux fixes : aucune ligne du tableau n’est atteinte par un prêt signé aux conditions des dernières années.
- 1Plus le taux d’origine est bas, plus l’inclure coûte cher.
- 2Plus la durée restante est longue, plus le seuil descend, jusqu’à rejoindre le taux du rachat.
Le cas extrême est le prêt aidé : reprendre un prêt à taux zéro dans un regroupement remplace une dette sans intérêts par une dette qui en porte, quel que soit le taux obtenu.
74 101 € d’écart à 1,00 % de taux d’origine, 14 394 € à 6,00 %
Plus le taux du prêt en cours est bas, plus l’inclure coûte cher : l’écart de coût total fond à mesure que ce taux monte.
Troisième calcul, hors de ce tableau : renégocier son prêt immobilier ou le faire racheter ailleurs, sans les crédits à la consommation.
Le plafond d’usure de 5,29 % refuse le dossier que le régime consommation finance à 8,56 %
Assurance comprise, le montage qui inclut le prêt immobilier ressort à 5,49 % de TAEG pour un plafond de 5,29 %, quand celui qui l’exclut affiche 7,55 % pour un plafond de 8,56 %.
Le taux effectif global ne peut dépasser le seuil de l’usure publié par la Banque de France. Ce plafond dépend de la catégorie du prêt, que le régime détermine.
L’assurance de groupe coûte 46,46 € par mois d’un côté, 9,03 € de l’autre
Elle porte sur le capital repris : inclure le prêt immobilier multiplie par cinq la cotisation, à 0,30 % par an.
Même foyer, même patrimoine : un montage sort du cadre légal, l’autre y entre largement. L’assurance de groupe, à 0,30 % par an du capital repris, coûte 46,46 € par mois d’un côté et 9,03 € de l’autre. Le montage complet se répare sur les frais.
Assurance déléguée et courtage ramené à 1 % : 5,12 % de TAEG, sous le plafond
Deux corrections suffisent à faire repasser le montage sous le seuil de 5,29 %, sans rien changer au capital emprunté.
L’assurance et le courtage se corrigent sans rien coûter. Un rachat de crédit hypothécaire se juge toujours au regard de ce plafond.
La durée qui donne la plus petite mensualité est presque toujours celle qui coûte le plus cher. Posez vos chiffres, et voyez l'écart réel entre les deux en euros — c'est l'argument le plus solide face à un conseiller.
Trois situations où inclure son prêt immobilier dans le rachat reste la bonne décision
Un taux d’origine au-dessus du seuil de bascule, une mensualité immobilière qui bloque à elle seule le budget, ou un besoin de trésorerie hors de portée d’un regroupement de consommation.
Trois configurations renversent la conclusion, et se repèrent d’avance.
Au-delà de 5,38 % sur un prêt qui court encore vingt ans, l’inclusion redevient la moins chère.
Les 846,53 € du prêt immobilier pèsent 23,51 % de taux d’endettement. C’est un plancher que le regroupement de la seule consommation ne franchit jamais.
La Caisse d’Épargne plafonne la trésorerie à 75 000 € et la durée à 15 ans pour un propriétaire, contre 25 ans en immobilier (13 août 2026).
Un prêt relais que la vente n’a pas soldé forme un quatrième cas : reprendre un prêt relais arrivé à terme dans un regroupement garanti évite que le capital devienne exigible en une seule fois.
Le prêteur doit remettre un comparatif chiffré entre les crédits en cours et l’opération
Les articles R.314-19 et R.314-20 du code de la consommation imposent d’y faire figurer le gain ou le surcoût de l’opération proposée.
La question devient alors le prix. Le prêteur doit remettre un document comparant les crédits en cours à l’opération proposée, gain ou surcoût compris (articles R.314-19 et R.314-20 du code de la consommation). Un regroupement de crédit immobilier et consommation se juge sur cette ligne.
Revenus fonciers retenus à 70 %, pensions versées comptées en charge : les conventions réelles, que la plupart des simulateurs oublient. Vous saurez de combien vous dépassez, ou ce qu'il vous reste de marge.
Questions fréquentes
Le Prêt Regroupé du Crédit Agricole peut-il inclure un prêt immobilier ?+
La page produit, relevée le 13 août 2026, classe l’offre en crédit à la consommation, exige au moins deux crédits repris et renvoie au conseiller au-delà de 75 000 €. Le guide immobilier du groupe rappelle la bascule en régime immobilier dès 60 % de part immobilière.
Un prêt immobilier laissé hors du regroupement compte-t-il encore dans le taux d’endettement ?+
Oui, intégralement. Le prêteur additionne toutes les charges de crédit du foyer, reprises ou non. Sur le dossier suivi, la mensualité conservée de 846,53 € pèse 23,51 % à elle seule, et le taux d’endettement après regroupement ressort à 33,44 %.
La banque peut-elle exiger d’inclure le prêt immobilier dans le regroupement ?+
Elle ne peut rien imposer, mais elle peut refuser le dossier. Un prêteur qui prend une hypothèque veut en général le premier rang, donc le solde du prêt immobilier existant s’il est déjà hypothéqué. Un regroupement de consommation seul se monte sans sûreté réelle.
Combien de temps prend un regroupement qui inclut un prêt immobilier ?+
Partners Finances annonce 2 à 3 semaines en immobilier contre 7 à 10 jours en consommation (relevé le 13 août 2026). S’y ajoutent les dix jours de réflexion de l’article L.313-34 et la signature chez le notaire.
Que devient l’assurance du prêt immobilier soldé par un regroupement ?+
Elle s’éteint avec le prêt qu’elle garantissait, et le nouveau contrat impose sa propre couverture, calculée sur un capital plus élevé. Depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, elle peut être remplacée à tout moment et sans frais par un contrat équivalent.
Faut-il inclure un prêt immobilier qui se termine dans moins de huit ans ?+
Le calcul répond presque toujours par la négative. À huit ans restants, il faudrait un taux d’origine supérieur à 13,49 % pour que l’inclusion devienne moins chère. Plus le prêt approche de sa fin, moins il lui reste d’intérêts à payer, et plus le refinancer sur vingt ans en recrée.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1Légifrance — Code de la consommation — articles L.314-11 et R.314-18 (seuil de 60 % de part immobilière), L.314-12 alinéa 2 (bascule par la garantie hypothécaire), L.312-19 (rétractation de 14 jours), L.313-34 (réflexion de 10 jours), R.314-19 et R.314-20 (document comparatif, mention du gain ou du surcoût) (17 août 2026)
- 2Légifrance — Article R.313-25 du code de la consommation — indemnité de remboursement anticipé en crédit immobilier : un semestre d’intérêts au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû ; article L.312-34 — indemnité en crédit à la consommation, nouvelle rédaction en vigueur le 20 novembre 2026 (17 août 2026)
- 3Légifrance — Article A.444-141 du code de commerce (émoluments notariés), article 844 du code général des impôts (taxe de publicité foncière de 0,70 %, portée à 0,715 % par l’article 1647) et articles 881 H et 881 M (contribution de sécurité immobilière de 0,05 %) — base du calcul de l’inscription hypothécaire à 2 498,96 € (15 août 2026)
- 4Banque de France — Seuils de l’usure du 3ᵉ trimestre 2026 — crédit immobilier 4,07 % en dessous de 10 ans, 4,57 % de 10 à 20 ans, 5,29 % à 20 ans et plus ; crédit à la consommation 8,56 % au-delà de 6 000 € (17 août 2026)
- 5Banque de France — Crédits aux particuliers, mai 2026 — taux effectifs moyens : habitat 3,21 %, habitat à taux fixe 3,08 %, consommation amortissable 6,53 % (17 août 2026)
- 6Empruntis — Taux relevés en juillet 2026 : 4,38 % sur un rachat de crédit immobilier, 6,26 % sur un rachat de crédits à la consommation — taux de marché retenus dans les deux scénarios (17 août 2026)
- 7Calcul Reductis — Dossier type de 176 800 € de capital repris — mensualités, coûts totaux, part immobilière de 76,93 %, TAEG des deux montages et seuils de bascule calculés par résolution numérique pour six durées résiduelles (18 août 2026)
- 8CIC — Rachat de crédit — jusqu’à 7 ans sur le volet consommation, jusqu’à 25 ans sur le volet immobilier (13 août 2026)
- 9Créatis — Rachat de crédits à la consommation sur 7 à 12 ans ; rachat hypothécaire de 50 000 à 400 000 € sur 10 à 25 ans (13 août 2026)
- 10Caisse d’Épargne — Durées maximales annoncées de 25 ans en immobilier, 15 ans propriétaire et 12 ans locataire ; trésorerie complémentaire plafonnée à 75 000 € (13 août 2026)
- 11Oney Bank — Regroupement de 10 000 à 2 500 000 € sur 12 à 300 mois, TAEG fixe de 8,56 % au barème du 1ᵉʳ juillet 2026 (13 août 2026)
- 12Crédit Agricole — Prêt Regroupé — reprise d’au moins deux crédits, renvoi au conseiller au-delà de 75 000 €, 39 Caisses régionales ; guide du regroupement rappelant la bascule en régime immobilier dès 60 % de part immobilière (13 août 2026)
- 13Partners Finances — Délais annoncés de 7 à 10 jours en consommation et de 2 à 3 semaines en immobilier (13 août 2026)
- 14Ministère de l’Économie — Changement d’assurance emprunteur depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 : substitution à tout moment, sans frais, réponse du prêteur sous dix jours (10 août 2026)