Rachat de soulte : le montant réel à financer, soulte et prêt en cours compris
Le financement porte sur la soulte due à l’autre et sur la totalité du capital restant dû du prêt commun.
La formule : valeur du bien moins capital restant dû, puis multiplication par la quote-part de celui qui part.
Le capital restant dû se prend à la date du partage, et le titre de propriété fait foi sur les quote-parts.
Pourquoi on emprunte 210 000 € pour une soulte de 90 000 €
On rachète une part et on reprend une dette : l’endettement se calcule sur la totalité.
Le calcul en clair
Hypothèses : 210 000 € sur 240 mois à 3,08 %, taux moyen des crédits à l’habitat à taux fixe relevé par la Banque de France en mai 2026, hors assurance et hors frais. Revenus : 3 000 € nets.
Sur 25 ans, l’endettement retombe à 33,49 %. La reprise d’un prêt immobilier en cours avec désolidarisation, plutôt que son rachat, conserve un taux bas.
Deux chiffres, jamais l'un sans l'autre : ce que vous paierez chaque mois, et ce que l'opération coûte en tout. Vous verrez immédiatement ce que chaque année de durée en plus vous prend.
Le droit de partage d’un divorce : 1,10 % de l’actif net partagé, et non 2,5 %
Le taux de droit commun de 2,5 % est abaissé à 1,10 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 pour les partages qui suivent une rupture d’union juridique.
La taxe porte sur l’actif net partagé, et non sur la seule soulte : ici, 180 000 €.
D’où vient le taux réduit de 1,10 %+
La loi de finances pour 2020 a abaissé le taux de l’article 746 du code général des impôts pour les ruptures d’union juridique : 1,80 % en 2021, puis 1,10 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2022.
Ce que donne chacun des trois taux sur 180 000 €+
| Taux applicable | Sur 180 000 € | Source | Date |
|---|---|---|---|
| 1,10 %, après divorce, séparation de corps ou rupture de PACS | 1 980 € | BOFiP, article 746 du CGI | 19/08/2026 |
| 1,80 %, régime transitoire de 2021 | 3 240 € | BOFiP, article 746 du CGI | 19/08/2026 |
| 2,5 %, droit commun | 4 500 € | BOFiP, article 746 du CGI | 19/08/2026 |
L’écart atteint 2 520 €, selon la doctrine fiscale publiée au BOFiP.
Concubins qui sortent d’une indivision : le taux réduit ne s’applique pas
Le taux de 1,10 % vise les ruptures d’union juridique ; deux concubins relèvent du droit commun.
La nuance coûte 2 520 € : 4 500 € au lieu de 1 980 €. Deux personnes qui vivaient ensemble sans mariage ni PACS ne rompent aucune union juridique au sens du texte. Le point se vérifie auprès du notaire avant la signature.
Désolidarisation d’un prêt : l’acte du notaire règle la propriété, pas la dette
Tant que la banque n’a pas donné son accord écrit, celui qui part reste tenu du prêt.
L’acte de partage transfère la propriété du bien. Il ne touche pas au contrat de prêt, auquel la banque est partie, et une convention entre ex-conjoints ne lui est pas opposable.
Une personne partie du logement depuis deux ans reste codébitrice. Le prêt figure dans son taux d’endettement, et elle ne peut plus emprunter ailleurs. Trois issues le font disparaître : l’acte de décharge signé par la banque, la vente du bien, ou le rachat du prêt au nom d’un seul emprunteur.
Les conditions posées par une banque pour accepter une désolidarisation de prêt
La banque perd un débiteur : elle réexamine la capacité de celui qui reste et demande parfois une garantie.
Aucun texte ne l’oblige à accepter. Elle examine le taux d’endettement de celui qui reste, la valeur du bien rapportée au capital restant dû, et demande parfois une caution. L’accord prend la forme d’un avenant ou d’un acte de décharge, écrit et daté. Les critères d’étude d’un emprunteur seul sont ceux d’une demande neuve.
Revenus fonciers retenus à 70 %, pensions versées comptées en charge : les conventions réelles, que la plupart des simulateurs oublient. Vous saurez de combien vous dépassez, ou ce qu'il vous reste de marge.
Le coût complet d’un rachat de soulte sur un bien estimé 300 000 €
Les postes fixés par un texte représentent 3 736,50 €, hors émoluments proportionnels du notaire et frais du prêteur.
Quatre postes sont fixés par un texte, et ils totalisent 3 736,50 €, avant les émoluments du notaire et les frais réels d’une opération de crédit.
Le décompte des quatre postes taxés, base par base+
| Poste | Base et taux | Montant | Source | Date |
|---|---|---|---|---|
| Droit de partage | 1,10 % de 180 000 € | 1 980,00 € | Article 746 du CGI | 19/08/2026 |
| Taxe de publicité foncière | 0,715 % de 210 000 € | 1 501,50 € | Articles 844 et 1647 du CGI | 19/08/2026 |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,05 % de 210 000 € | 105,00 € | Article 881 H du CGI | 19/08/2026 |
| Mainlevée de l’inscription d’origine | Forfait au-delà de 77 090 € inscrits | 150,00 € HT | Article A.444-141 du code de commerce | 19/08/2026 |
Que devient l’hypothèque du prêt d’origine après un partage
L’inscription suit le bien : elle reste en place si le prêt garanti est repris, et s’éteint un an après la dernière échéance s’il est soldé.
- 1Prêt garanti repris tel quel : l’inscription reste en place, rien à payer.
- 2Prêt racheté et soldé : l’inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance, article 2429 du code civil.
- 3Bien vendu : le notaire purge l’inscription sur le prix.
Le détail figure sur le coût réel d’une mainlevée d’hypothèque. Un prêteur qui exige un premier rang demande la mainlevée.
Frais de dossier, courtage, garantie : le total avant signature, et ce que ces frais vous coûtent en plus quand ils sont financés. Aucune somme ne peut vous être demandée avant le déblocage des fonds.
Le déroulement d’un rachat de soulte : qui décide quoi, et dans quel ordre
L’accord de financement se cherche avant l’état liquidatif : signer d’abord expose à s’engager sur une opération qu’on ne pourra pas conclure.
- 1Faites estimer le bien. Le chiffre retenu commande la soulte, la taxe et le montant financé.
- 2Accordez-vous sur la valeur et les quote-parts. Apports et travaux se règlent dans les comptes du partage.
- 3Obtenez un accord de financement écrit. C’est l’étape qui conditionne tout le reste.
- 4Signez l’état liquidatif puis l’acte de partage. Le notaire liquide la taxe et publie l’acte.
- 5Faites acter la désolidarisation, puis versez la soulte. Elle se verse à la signature, jamais avant.
Le délai de réflexion de dix jours de l’article L.313-34 du code de la consommation s’applique à l’offre de prêt immobilier.
Hypothéquer un bien indivis exige l’accord de tous les indivisaires
Vendre ou mettre en garantie un immeuble indivis réclame l’unanimité.
Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision : le partage peut être demandé à tout moment, article 815 du code civil. La fiche officielle sur l’indivision rappelle l’unanimité exigée pour disposer d’un immeuble indivis. Sans elle, aucun financement garanti sur le bien n’est possible. Celui qui occupe seul le logement doit une indemnité d’occupation aux autres, article 815-9.
Quand aucun des deux ex-conjoints ne peut racheter la part de l’autre
Trois issues existent, et la vente amiable reste la plus simple.
- 1Vendre à l’amiable : le prix est partagé après remboursement du prêt.
- 2Rester en indivision par convention : cinq ans renouvelables.
- 3Louer le bien : les loyers couvrent les échéances, avec l’accord de tous.
La sortie d’une indivision peut aussi s’obtenir en justice, par licitation, avec une décote sur le prix.
Questions fréquentes
Qui paie le droit de partage ?+
Il est dû par les copartageants et se partage entre eux, sauf convention contraire écrite dans l’acte. Le notaire le liquide et le reverse.
Quelle différence entre une soulte et une prestation compensatoire ?+
La soulte compense une part de propriété dans un partage. La prestation compensatoire compense la disparité de niveau de vie créée par le divorce, aux articles 270 à 281 du code civil.
Faut-il attendre le divorce pour racheter la part de l’autre ?+
Non. Le partage peut être organisé pendant la procédure, et l’état liquidatif est souvent annexé à la convention de divorce.
Combien de temps prend un rachat de soulte ?+
Le délai dépend de l’accord de financement et du notaire. Un point est incompressible : l’offre de prêt immobilier ne peut être acceptée qu’au onzième jour.
Peut-on obliger son ex-conjoint à vendre ?+
Le partage peut être demandé en justice à tout moment, article 815 du code civil. Le juge peut ordonner la licitation du bien, c’est-à-dire sa vente aux enchères.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1BOFiP — impots.gouv.fr — Abaissement du taux du droit de partage de l’article 746 du code général des impôts pour les partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS : 2,5 % en droit commun, 1,80 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2021, 1,10 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2022 ; base constituée de l’actif net partagé ; article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 (19 août 2026)
- 2Service-public.gouv.fr — Fiche « Indivision » — nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, unanimité exigée pour vendre ou disposer d’un immeuble indivis, majorité des deux tiers pour les actes d’administration, convention d’indivision de cinq ans renouvelable (article 1873-1 du code civil), maintien judiciaire limité à cinq ans (article 815-1), indemnité d’occupation due par l’indivisaire occupant (article 815-9) (19 août 2026)
- 3Service-public.gouv.fr — Fiche « Prestation compensatoire » — articles 270 à 281 du code civil, versement en capital, en biens ou en rente ; actualité du 25 avril 2024 sur l’indemnité d’occupation due par l’ex-compagnon qui reste dans le logement commun (19 août 2026)
- 4Légifrance — Code général des impôts — article 844 (taxe de publicité foncière de 0,70 % sur l’inscription d’hypothèque) et article 1647 (prélèvement pour frais d’assiette portant le taux à 0,715 %), article 881 H (contribution de sécurité immobilière de 0,05 %) ; code de commerce, article A.444-141 (émolument forfaitaire de mainlevée, 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite et 150 € HT au-delà) ; code civil, articles 2429, 815 et 815-9 (19 août 2026)
- 5Légifrance — Code de la consommation — article L.313-34 (délai de réflexion de dix jours, acceptation au plus tôt le onzième jour, offre maintenue trente jours) et article L.314-12 alinéa 2 (une garantie hypothécaire fait relever l’opération du régime du crédit immobilier) (19 août 2026)
- 6Banque de France — Crédits aux particuliers, mai 2026 — taux effectifs moyens : habitat 3,21 %, habitat à taux fixe 3,08 % ; seuils de l’usure du 3ᵉ trimestre 2026 en immobilier : 4,07 % sous 10 ans, 4,57 % de 10 à 20 ans, 5,29 % à 20 ans et plus (17 août 2026)
- 7Calcul Reductis — Cas d’un bien estimé 300 000 € avec 120 000 € de capital restant dû et deux quote-parts égales — valeur nette 180 000 €, soulte 90 000 €, financement 210 000 € ; mensualités constantes selon m = C × t ÷ (1 − (1+t)^−n), taux mensuel proportionnel de 3,08 %, hors assurance et hors frais ; postes fixés par les textes calculés sur une inscription de 210 000 € (19 août 2026)