Simuler un regroupement qui inclut un prêt immobilier

La formule qui calcule une mensualité de rachat de crédit immobilier

m = C × t / (1 − (1+t)^−n) : le capital multiplié par le taux mensuel, divisé par un facteur qui ne dépend que du nombre d’échéances.

Un rachat de crédit immobilier solde le ou les prêts en cours et les remplace par un seul, à un taux unique, sur une durée choisie. Le calcul de la nouvelle mensualité ne demande que trois nombres. Une fois posés, la mensualité ne se négocie plus : elle se calcule, et le même calcul donne toujours le même résultat.

m = C × t / (1 − (1+t)^−n)

• 1m : la mensualité, hors assurance emprunteur.
• 2C : le capital à financer, frais financés et trésorerie compris.
• 3t : le taux débiteur mensuel, soit le taux annuel divisé par 12. Un taux annuel de 4,38 % donne t = 0,0438 ÷ 12 = 0,00365.
• 4n : le nombre d’échéances. Vingt ans donnent n = 240.

La mécanique tient en une phrase. Chaque mois, une part de la mensualité rembourse du capital, et les intérêts du mois suivant portent sur une somme plus petite. Allonger la durée fait donc baisser la mensualité et monter le total des intérêts. Il n’existe pas d’autre levier.

Cette formule est celle de tous les prêts amortissables à échéances constantes. Elle vaut pour un rachat de crédit immobilier comme pour un crédit à la consommation. Ce qui change entre les deux, ce n’est pas le calcul de la mensualité, ce sont les frais qui entrent dans C et le plafond légal que le TAEG ne doit pas franchir.

Les 3 nombres à réunir avant de calculer un rachat de crédit immobilier

Le capital restant dû, le nombre d’échéances qui restent et le taux débiteur annuel — pas la mensualité actuelle, qui ne sert à rien dans le calcul.

La première erreur de saisie est de partir du montant emprunté à l’origine. Ce montant n’a plus aucun rôle : la banque rachète ce qui reste dû aujourd’hui, pas ce qui a été prêté il y a six ans.

• 1Le capital restant dû figure sur le tableau d’amortissement remis à la signature, ligne du mois en cours. Le prêteur doit vous en fournir une situation à jour sur demande.
• 2Le nombre d’échéances restantes se lit sur la même ligne. C’est lui qui détermine le coût du statu quo, donc le point de comparaison.
• 3Le taux débiteur annuel du prêt en cours, pas son TAEG. C’est le nombre le plus décisif de la page, et celui qu’un formulaire de simulation demande le plus rarement.

Ces trois nombres figurent tous sur le tableau d’amortissement, document que le prêteur est tenu de remettre. Avec eux, le calcul est reproductible par n’importe qui, sur une feuille de calcul.

Exemple : 160 000 € de capital restant dû rachetés sur 20 ans à 4,38 %

La mensualité ressort à 1 001,90 € et le total remboursé à 240 457,05 €, soit 80 457,05 € d’intérêts.

La même somme, au même taux, sur trois durées différentes montre l’effet de la durée seule. C’est le seul paramètre sur lequel l’emprunteur garde la main au moment du calcul.

Soixante mois de plus font gagner 212,30 € par mois entre 15 et 20 ans, et coûtent 21 901,15 € d’intérêts supplémentaires. Entre 20 et 25 ans, la même opération fait gagner 123,44 € et coûte 23 083,70 €. Le rendement de l’allongement baisse à mesure qu’on allonge : c’est la première chose que doit montrer une calculette honnête.

Les 6 postes de frais à ajouter au capital dans un calcul de rachat immobilier

Sur un dossier de 203 623 € de capital repris, les six postes atteignent 14 903,29 €, soit 7,32 % du capital, et ils se financent avec le prêt.

Un calcul qui s’arrête au capital restant dû donne une mensualité fausse. Les frais d’un rachat immobilier ne se paient pas de la poche de l’emprunteur : ils sont ajoutés au capital emprunté, donc financés, donc porteurs d’intérêts pendant toute la durée. Les oublier revient à sous-estimer la mensualité de plusieurs dizaines d’euros.

Voici le dossier qui sert de fil rouge à toute cette page. Un couple propriétaire, un prêt immobilier de 2020 et quatre crédits à la consommation.

Sur ce capital, les six postes de frais se chiffrent ainsi. Chaque ligne porte sa base de calcul, pour être refaite à l’euro près.

Le capital à saisir dans la calculette n’est donc pas 203 622,98 € mais 218 526,27 €. À 4,38 % sur 240 mois, l’écart entre les deux montants pèse 93,32 € par mois — presque cent euros que le calcul sans frais ne montre jamais.

L’indemnité de remboursement anticipé d’un prêt immobilier, plafonnée à 6 mois d’intérêts

Sur un prêt à 1,20 %, le plafond retenu est de 958,64 €, soit 0,60 % du capital restant dû, et non les 3 % souvent annoncés.

L’indemnité due au prêteur immobilier est encadrée par l’article R.313-25 du code de la consommation. Elle ne peut pas dépasser le plus faible de deux montants : six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. C’est toujours le plus petit des deux qui s’applique.

Le résultat surprend, parce que le taux de 3 % est celui qui circule le plus. Sur les prêts des générations 2019 à 2021, très majoritairement souscrits sous 1,50 %, la pénalité est comprise entre 0,50 % et 0,75 % du capital. Elle n’est presque jamais l’obstacle : c’est l’écart de taux qui coûte.

Côté crédits à la consommation, l’article L.312-34 exonère tout remboursement anticipé inférieur à 10 000 € sur douze mois glissants, ainsi que les crédits renouvelables et les découverts. Sur le dossier type, trois des quatre crédits passent sous cette barre : l’indemnité totale tombe à 189,73 €. Le mode de calcul complet des indemnités de remboursement anticipé se refait ligne par ligne.

Mainlevée de l’hypothèque existante et nouvelle inscription : le devis ligne à ligne

Une mainlevée sur une inscription de 200 000 € revient à 493 € ou 613 € selon le taux de contribution retenu, et non à un pourcentage du capital.

Quand le prêt immobilier racheté était garanti par une hypothèque, deux opérations se cumulent : lever l’ancienne inscription et en poser une nouvelle. C’est la double garantie, et c’est le poste le plus mal chiffré du sujet. L’émolument du notaire pour une mainlevée est un forfait à deux paliers, pas un pourcentage : les estimations en « 0,3 à 0,8 % du capital » ne correspondent pas au barème.

La nouvelle inscription, elle, est proportionnelle. Sur 218 526,27 € de sommes garanties, la taxe de publicité foncière de 0,70 % représente 1 529,68 €. Elle est fixée par l’article 844 du code général des impôts. La contribution de sécurité immobilière de 0,05 %, prévue par l’article 881 H, ajoute 109,26 €. Ces deux lignes se calculent à l’euro près. Les émoluments du notaire s’y ajoutent, selon un barème dégressif.

Frais de dossier et honoraires de courtage : 10 144,92 € sur un capital de 203 623 €

Ces deux postes pèsent 68 % de la facture de frais du dossier type, et ce sont les seuls sur lesquels la négociation change vraiment le résultat.

Les frais de dossier et le courtage sont les deux seuls postes librement fixés. Les indemnités sont plafonnées par la loi, la mainlevée et l’inscription suivent des barèmes. Sur le dossier type, ces deux lignes libres pèsent 10 144,92 € sur 14 903,29 € de frais totaux.

Les honoraires de courtage annoncés sur les pages consultées le 17 août 2026 s’étalent de 1 % à 10 % du montant regroupé selon les acteurs. Cette fourchette n’est pas ouverte à l’infini : le plafond d’usure la referme mécaniquement, puisque le courtage entre dans le TAEG. Sur le dossier type, ramener le courtage de 4 % à 2 % fait baisser le TAEG de 0,23 point et le coût total de 6 120,32 €.

Calculer la part de crédit immobilier du dossier, et le régime applicable au-delà de 60 %

La part immobilière du dossier type ressort à 78,46 %, au-delà du seuil de 60 % de l’article R.314-18 : le regroupement relève du régime du crédit immobilier.

Un regroupement qui contient un prêt immobilier ne relève pas automatiquement du droit du crédit immobilier. Le basculement dépend d’un ratio, et ce ratio se calcule avant tout le reste, parce qu’il commande le plafond de taux, les délais et les documents.

Le seuil est fixé à 60 % du montant total de l’opération : au-delà, le regroupement relève du régime du crédit immobilier ; en dessous, de celui du crédit à la consommation. Et une garantie hypothécaire y fait basculer le dossier quelle que soit sa composition.

Sur le dossier type : 159 772,55 € de capital immobilier sur 203 622,98 € de capital total, soit 78,46 %. Le seuil est franchi largement, et le régime immobilier s’impose sans discussion.

L’effet le plus lourd porte sur le plafond de taux, et c’est le moins souvent expliqué : franchir 60 % divise par près de deux le plafond de taux autorisé. Un même dossier peut être finançable en régime consommation et refusé en régime immobilier.

Le ratio des 60 % : quels montants entrent au numérateur, et lesquels au dénominateur

Le numérateur ne contient que le capital immobilier et les frais payés pour le rembourser ; tout le reste gonfle le seul dénominateur.

L’alinéa 2 de l’article R.314-18 est précis. Le montant des crédits immobiliers inclut tous les coûts, intérêts, commissions, taxes, pénalités et autres frais que l’emprunteur doit payer pour le remboursement de ces crédits, et seulement s’ils figurent dans le montant total de l’opération.

• 1Au numérateur : le capital restant dû du prêt immobilier, et son indemnité de remboursement anticipé si elle est financée.
• 2Au dénominateur seul : les capitaux à la consommation, la trésorerie complémentaire, les frais de garantie, les frais de dossier, les honoraires de courtage, les indemnités des crédits à la consommation.

Conséquence directe : tout ce qui n’est pas payé pour solder le prêt immobilier fait baisser la part immobilière. C’est un levier de montage, pas une subtilité de juriste.

Ajouter une trésorerie fait baisser la part immobilière d’un regroupement

Un dossier à 61,29 % passe à 55,88 % avec 15 000 € de trésorerie, et change de régime, de plafond de taux et de délai.

La zone de pilotage réelle se situe entre 55 % et 65 %. En dessous et au-dessus, le régime est acquis et rien ne le change. À l’intérieur, quelques milliers d’euros déplacent le curseur. Quatre configurations, calculées sur les mêmes bases.

Le sens du levier surprend souvent. Demander de la trésorerie n’éloigne pas du régime immobilier : cela en rapproche le dossier du régime consommation, dont le plafond de taux est bien plus haut. Sur un dossier tendu, c’est parfois ce qui rend l’opération légalement finançable. Le calcul complet d’un regroupement de crédit immobilier et consommation se conduit toujours dans cet ordre : ratio, puis régime, puis plafond, puis mensualité.

Le plafond d’usure d’un rachat immobilier passe de 4,57 % à 5,29 % au-delà de 20 ans

Sur le dossier type, un rachat sur 19 ans dépasse son plafond de 4,57 %, quand le même rachat sur 20 ans reste sous 5,29 % : douze mois séparent le refus de l’accord.

Le taux effectif global d’un rachat de crédit immobilier ne peut pas dépasser le seuil de l’usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Au-delà, aucun établissement ne peut légalement émettre l’offre. Ce plafond n’est pas unique : il dépend de la durée du prêt.

Le saut de plafond à 20 ans : le même dossier refusé sur 19 ans, finançable sur 20 ans

Sur 228 mois le TAEG de 5,31 % dépasse le plafond de 4,57 %, sur 240 mois celui de 5,27 % passe sous 5,29 % : douze échéances séparent le refus de l’accord.

Le saut entre 4,57 % et 5,29 % se produit exactement à 20 ans. Sur le dossier type, financé à 218 526,27 € au taux débiteur de 4,38 %, il décide de tout.

Le dossier de 19 ans est refusé, celui de 20 ans passe, et rien n’a changé sauf douze échéances. C’est le résultat le plus contre-intuitif du calcul d’un rachat immobilier : allonger la durée d’un mois de plus que le seuil remonte le plafond légal de 72 points de base. Une calculette qui ne teste pas l’usure ne peut pas le montrer.

Deux points de base de marge à 240 mois : les 3 leviers qui ramènent le TAEG sous le plafond

Courtage ramené de 4 % à 2 %, assurance déléguée à 0,15 % et durée portée à 300 mois font redescendre le TAEG assurance comprise de 5,77 % à 5,18 %.

À 240 mois, la marge sous le plafond est de deux points de base seulement. Autant dire qu’elle disparaît dès qu’on ajoute l’assurance emprunteur : avec une cotisation à 0,30 % du capital initial par an, soit 54,63 € par mois, le TAEG monte à 5,77 % et l’opération sort du cadre. Trois leviers la ramènent dedans.

Les trois appliqués ensemble ramènent le TAEG assurance comprise de 5,77 % à 5,18 %, sous le plafond de 5,29 %. L’ordre de priorité est celui de la liste : le courtage et l’assurance coûtent moins cher à corriger que l’allongement, qui se paie en intérêts. Le taux d’un rachat de crédit se juge toujours au regard de ce plafond, jamais dans l’absolu.

Faut-il inclure son prêt immobilier dans le calcul ? Le seuil se situe à 3,13 %

Sous 3,13 % de taux sur le prêt immobilier en cours, ne regrouper que les crédits à la consommation donne une mensualité plus basse et un coût total plus faible.

C’est la question qui change le résultat de dizaines de milliers d’euros, et elle se tranche par le calcul. Racheter un prêt immobilier, c’est remplacer son taux par celui du marché du rachat. Quand le taux d’origine est très bas, l’opération détruit un avantage acquis.

Le calcul se conduit sur trois scénarios, sur le même dossier, avec les mêmes frais et les mêmes taux de marché. Les taux retenus sont ceux de juillet 2026 relevés par Empruntis : 4,38 % en rachat hypothécaire, 6,26 % en rachat de crédits à la consommation.

Trois scénarios chiffrés sur le même dossier de 203 623 €

Regrouper la seule consommation fait mieux que tout regrouper sur les deux tableaux à la fois : 721,25 € de mensualité en moins et 83 215,92 € de coût total en moins.

Les hypothèses, posées avant les résultats. Prêt immobilier de 159 772,55 € à 1,20 %, 232 échéances restantes, mensualité 771,99 €. Crédits à la consommation de 43 850,43 €, mensualité 1 180,25 €. Revenus nets du foyer 4 200 € par mois. Frais de courtage 4 % dans le scénario A, 4 % puis 2 % dans les scénarios sur la consommation seule. Aucune assurance emprunteur intégrée aux trois calculs.

Le scénario A, celui que la plupart des simulateurs proposent par défaut, arrive dernier sur les deux critères. Il ne baisse la mensualité que parce qu’il rallonge le prêt immobilier — or l’allongement est disponible sur la consommation seule, sans détruire un taux à 1,20 %.

Le scénario C mérite une réserve honnête. Il suppose qu’un prêteur accepte une inscription hypothécaire de premier rang pour un montant modeste, autour de 45 000 €, sur un bien déjà financé par ailleurs. C’est possible quand le prêt d’origine est garanti par une caution, puisqu’aucune inscription n’occupe alors le premier rang. La faisabilité dépend de l’établissement, et se vérifie dossier par dossier.

Le taux de bascule, calculé de 1 % à 5 % sur le prêt immobilier en cours

La mensualité bascule en faveur du regroupement total à 3,13 %, et le coût total seulement à 5,89 % : entre les deux, la baisse d’échéance s’achète très cher.

Même dossier, même capital immobilier de 159 772,55 € sur 232 échéances restantes, un seul paramètre qui varie : le taux du prêt immobilier en cours. La mensualité du prêt existant est recalculée à chaque ligne, et l’indemnité de remboursement anticipé suit le plafond des six mois d’intérêts.

Deux points de croisement sortent du calcul, et ils sont très éloignés l’un de l’autre.

• 13,13 % : au-dessous, regrouper la seule consommation donne aussi une mensualité plus basse. Il n’y a pas d’arbitrage à faire, les deux critères vont dans le même sens.
• 25,89 % : au-dessous, regrouper la seule consommation reste moins cher au total, même quand la mensualité du regroupement complet est légèrement plus basse.

Entre 3,13 % et 5,89 %, la décision devient un arbitrage explicite : quelques dizaines d’euros de mensualité en moins contre plusieurs dizaines de milliers d’euros de coût en plus. Au-dessus de 5,89 %, le regroupement complet redevient gagnant sur les deux tableaux. Ces deux seuils dépendent des taux de marché retenus : ils se recalculent à chaque évolution du barème.

Combien baisse la mensualité d’un rachat de crédit immobilier, et à quel prix

Sur le dossier type, l’échéance tombe de 1 952,24 € à 1 368,39 €, soit 583,85 € de moins par mois, et l’opération coûte 98 506,32 € de plus au total.

La baisse de mensualité est réelle et elle se calcule. Elle ne se gagne jamais : elle s’achète. Sur le dossier type, le regroupement complet fait tomber l’échéance de 1 952,24 € à 1 368,39 €, soit 29,91 % de moins. En face, le total restant à payer passe de 229 907,28 € à 328 413,60 €.

Le surcoût de 98 506,32 € tient au taux et à la durée du prêt immobilier repris

Laisser le prêt immobilier à 1,20 % en dehors de l’opération économise 83 216 € et donne la plus forte baisse de mensualité, − 721,25 €.

Le surcoût de 98 506,32 € tient à deux causes, dans cet ordre : le prêt immobilier passe de 1,20 % à 4,38 %, et sa durée passe de 232 à 240 mois pour un capital augmenté des frais. Ce constat ne condamne pas l’opération, il désigne les leviers qui la rendent rentable.

Autrement dit, le meilleur résultat sur la mensualité et le meilleur résultat sur le coût total sont obtenus par le même montage — celui qui ne touche pas au prêt immobilier. La baisse la plus forte n’est pas celle que produit l’opération la plus large.

Les 3 situations qui justifient de regrouper aussi le prêt immobilier

Un prêt immobilier au-dessus de 5,89 %, un taux d’endettement encore supérieur à 40 % après le scénario sur la consommation seule, ou un besoin de trésorerie que seule l’hypothèque finance.

Trois situations justifient malgré tout le regroupement complet, et elles se reconnaissent au calcul :

• 1Un prêt immobilier au-dessus de 5,89 %, cas des générations anciennes ou des prêts à taux révisable non capés.
• 2Un taux d’endettement qui reste au-dessus de 40 % après le scénario sur la consommation seule : c’est alors le seul montage qui fait passer le dossier.
• 3Un besoin de trésorerie important que la garantie hypothécaire seule permet de financer sur longue durée.

Dans les trois cas, le coût supplémentaire est le prix d’un service précis : passer un dossier qui ne passait pas. Il se compare alors non pas au statu quo, mais aux conséquences d’un refus.

Comment lire les 5 résultats d’une calculette de rachat de crédit immobilier

Coût total, TAEG recalculé, marge sous le plafond d’usure, taux d’endettement, puis seulement la mensualité : l’ordre de lecture est l’inverse de l’ordre habituel.

Cinq nombres sortent d’un calcul de rachat immobilier complet. Un seul est mis en avant partout, et c’est le moins informatif. Les voici dans l’ordre où ils décident.

Le coût total avant et après, le seul chiffre qui dit le prix de l’opération

Il compare le total restant à payer sans rien faire au total du nouveau prêt : 229 907,28 € contre 328 413,60 € sur le dossier type.

Le coût total se calcule des deux côtés et se compare. Du côté du statu quo, c’est la somme des mensualités restantes de chaque crédit. Du côté du rachat, c’est la mensualité multipliée par le nombre d’échéances, assurance comprise si elle est exigée.

Sur le dossier type : 771,99 € × 232 échéances pour le prêt immobilier, plus les quatre crédits à la consommation jusqu’à leur terme, soit 229 907,28 €. Face à cela, 1 368,39 € × 240 = 328 413,60 €. L’écart de 98 506,32 € est le prix réel de l’opération, et il ne figure sur aucune publicité.

Ce chiffre ne doit jamais être lu seul. Il achète quelque chose : 583,85 € de respiration mensuelle, la sortie d’un crédit renouvelable à 14,80 %, et un taux d’endettement ramené sous 35 %. La question utile n’est pas de savoir si l’opération coûte, c’est de savoir si elle coûte moins que les autres solutions disponibles.

Le TAEG recalculé sur vos frais réels, et sa marge sous le plafond d’usure

Le TAEG du dossier type ressort à 5,27 % hors assurance pour un plafond de 5,29 % : la marge est de deux points de base.

Le taux débiteur ne dit presque rien. Le TAEG, lui, intègre les frais de dossier, les honoraires de courtage, les frais de garantie et le coût de l’assurance lorsqu’elle est exigée pour obtenir le crédit. C’est le seul taux comparable d’une offre à l’autre, et c’est celui que compare le plafond d’usure.

Sur le dossier type, le taux débiteur est de 4,38 % et le TAEG hors assurance de 5,27 %. Les 89 points d’écart sont entièrement produits par les 14 903,29 € de frais financés. Une offre affichant un taux débiteur plus bas qu’une autre peut donc parfaitement coûter plus cher.

La marge qui reste sous le plafond est aussi importante que le TAEG lui-même. Deux points de base signifient qu’aucune assurance obligatoire, aucun honoraire supplémentaire et aucune renégociation à la hausse ne passeront. Le TAEG se refait poste par poste, à partir des six lignes de frais listées plus haut.

Le taux d’endettement après regroupement : 46,48 % avant, 32,58 % après

C’est le chiffre qui décide de l’acceptation, et la norme des 35 % du Haut Conseil de stabilité financière ne s’applique pas aux regroupements.

Le calcul tient en une division : mensualités de crédits divisées par revenus nets. Sur le dossier type, 1 952,24 € pour 4 200 € de revenus donnent 46,48 %. Après le regroupement complet, 1 368,39 € donnent 32,58 %. Après le scénario sur la consommation seule, 29,31 %.

Un point mérite d’être posé clairement, parce qu’il rassure à juste titre. La décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, celle qui fixe 35 % de taux d’effort et 25 ans de durée, porte sur la nouvelle production de crédits immobiliers. Sa foire aux questions officielle indique que les renégociations, rachats et regroupements de crédit sont exclus de son champ d’application.

Le seuil de 35 % reste une bonne pratique que les établissements appliquent largement, mais il n’est pas la norme contraignante qu’on lit partout sur ce produit. Un propriétaire à 46 % d’endettement n’est pas hors des clous : c’est précisément le profil que le regroupement vise. Le reste à vivre après un rachat de crédits compte souvent davantage que le pourcentage lui-même.

La durée finale et l’âge de fin de prêt, deux résultats qui bloquent des dossiers

Une durée de 240 mois reporte la dernière échéance à 2046, et la plupart des barèmes limitent l’âge de fin de prêt entre 75 et 95 ans.

Deux sorties de calcul sont souvent négligées et pourtant bloquantes. La première est la date de la dernière échéance : un rachat sur 300 mois signé en 2026 court jusqu’en 2051. La seconde est l’âge de l’emprunteur à cette date.

Les barèmes des établissements plafonnent l’âge en fin de prêt, et le plafond varie fortement d’un prêteur à l’autre. Ce plafond, combiné à la durée nécessaire pour atteindre la mensualité visée, élimine parfois un dossier avant même l’examen des revenus. Il se vérifie avant de simuler, pas après.

La durée agit aussi sur l’assurance emprunteur, dont la cotisation court sur toute la période. Sur le dossier type, une assurance à 0,30 % du capital initial représente 54,63 € par mois, soit 13 111,58 € sur 240 mois et 16 389,48 € sur 300 mois. Allonger de cinq ans ajoute donc 3 277,90 € d’assurance en plus des intérêts.

Les 12 informations à réunir avant de calculer un rachat de crédit immobilier

Toutes figurent sur vos contrats, vos tableaux d’amortissement et votre offre de prêt d’origine, et deux d’entre elles sont rarement demandées par les simulateurs.

Un calcul fiable demande douze informations. Aucune ne suppose de démarche particulière : elles sont toutes sur des documents que vous détenez déjà, ou que le prêteur doit vous remettre sur demande.

Prêt immobilier en cours : les 6 informations à relever sur le tableau d’amortissement et l’offre de prêt

Capital restant dû, échéances restantes, taux débiteur, nature de la garantie, mensualité et présence d’un prêt aidé : six données, toutes écrites sur des documents que vous détenez.

• 1Le capital restant dû à la date du jour, sur le tableau d’amortissement.
• 2Le nombre d’échéances restantes et la date de la dernière.
• 3Le taux débiteur annuel, sur l’offre de prêt d’origine. C’est l’information qui décide de tout, et celle qu’on oublie le plus.
• 4La nature de la garantie : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution bancaire. Elle détermine s’il faut payer une mainlevée.
• 5La mensualité actuelle, assurance comprise et hors assurance.
• 6La présence d’un prêt aidé : prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt employeur, éco-prêt à taux zéro. Ces prêts perdent leur avantage lorsqu’ils sont rachetés.

Crédits à la consommation et revenus du foyer : les 6 informations à réunir

Capital restant dû crédit par crédit, taux et échéances restantes, montant utilisé des réserves, revenus nets, charges retenues et valeur estimée du bien.

• 1Le capital restant dû de chaque crédit, séparément — pas la somme des mensualités.
• 2Le taux et le nombre d’échéances restantes de chacun, pour repérer ceux qu’il vaut mieux laisser courir.
• 3Le montant utilisé de chaque réserve d’argent, distinct du montant autorisé.
• 4Les revenus nets mensuels du foyer et leur nature : contrat à durée indéterminée, retraite, indépendant.
• 5Les charges retenues par les prêteurs : loyer, pensions versées, nombre de personnes à charge.
• 6La valeur estimée du bien et sa commune, qui commandent la faisabilité de la garantie.

Taux du prêt immobilier et nature de la garantie : deux informations que les simulateurs ne demandent pas

Sans le taux du prêt en cours, aucun simulateur ne peut dire s’il faut racheter ; sans la nature de la garantie, la ligne mainlevée est chiffrée au hasard ou oubliée.

Deux de ces douze informations sont rarement demandées par les simulateurs consultés le 17 août 2026 : le taux du prêt immobilier en cours et la nature de sa garantie. Sans la première, aucun outil ne peut dire s’il faut racheter. Sans la seconde, la ligne mainlevée est chiffrée au hasard, ou oubliée.

La calculette de rachat de crédit générale demande les mêmes bases pour un dossier sans prêt immobilier, avec un plafond d’usure différent et sans calcul de part immobilière.

Renégociation, rachat par une autre banque ou regroupement : trois calculs différents

La renégociation ne coûte ni indemnité ni frais de garantie, le rachat externe coûte les deux, et le regroupement y ajoute la double garantie.

Trois opérations portent des noms voisins et n’ont ni le même coût ni le même calcul. Les confondre au moment de simuler fausse le résultat de plusieurs milliers d’euros.

Renégociation d’abord, rachat par une autre banque ensuite : l’ordre d’examen des trois opérations

La renégociation est la seule des trois opérations à ne coûter ni indemnité de remboursement anticipé ni frais de garantie : elle se tente avant tout calcul de rachat externe.

L’ordre d’examen qui en découle est toujours le même : on tente la renégociation d’abord, parce qu’elle est la seule des trois à ne coûter ni indemnité ni garantie. Le rachat externe n’a de sens que si la banque d’origine refuse ou propose trop peu.

Renégocier un prêt de 2023 souscrit à 4,20 % : 25 637,19 € d’économie sans indemnité

Sur un capital restant dû de 185 528,89 €, ramener le taux de 4,20 % à 3,21 % fait gagner 97,11 € par mois et 25 637,19 € au total.

Les générations 2023 et 2024 sont dans la situation inverse de celles de 2020 : leur taux d’origine est supérieur au taux moyen actuel. Pour elles, l’arbitrage se joue entre renégociation et rachat externe, pas sur l’opportunité de bouger.

Le même capital racheté par une autre banque au taux de rachat hypothécaire de 4,38 % donnerait 1 096,09 € par mois et 289 368,45 € au total, soit plus cher que le statu quo. L’écart entre les deux voies dépasse 30 000 € sur le même dossier. La démarche pour renégocier son prêt immobilier se conduit auprès du prêteur d’origine, avant toute autre piste.

Le taux de 3,21 % est une hypothèse haute : il correspond à la production nouvelle, et un avenant s’obtient rarement à ce niveau. Refaites le calcul avec le taux réellement proposé, la formule est la même.

Les 7 hypothèses de calcul retenues par cette calculette de rachat immobilier

Taux mensuel proportionnel, frais financés avec le capital, TAEG actuariel annuel et table d’usure du 3ᵉ trimestre 2026 : voici ce que le calcul fait, exactement.

Un résultat de calcul ne vaut que si l’on peut le refaire. Voici les sept conventions appliquées à tous les chiffres de cette page, sans exception.

4,38 % en rachat hypothécaire, 6,26 % en rachat de crédits à la consommation : les taux employés dans ces calculs

Les taux des exemples sont relevés au barème Empruntis de juillet 2026, le taux moyen des crédits à l’habitat de 3,21 % vient de la Banque de France de mai 2026 : ce sont des ordres de grandeur de marché, pas des taux accordés.

Les taux de marché employés sont datés dans chaque exemple. Le rachat hypothécaire est calculé à 4,38 % et le rachat de crédits à la consommation à 6,26 %, barème Empruntis relevé en juillet 2026. Le taux moyen des crédits à l’habitat, 3,21 %, vient de la Banque de France, mai 2026. Ce sont des ordres de grandeur de marché, pas des taux accordés.

Reductis ne prête pas et ne perçoit aucune somme de la part du visiteur

Le site met en relation avec des établissements et des courtiers, et publie des calculs reproductibles avec les formules et les hypothèses données au-dessus.

3 chiffres qu’aucune calculette de rachat immobilier ne peut deviner

Le taux accordé à votre dossier, le tarif d’assurance appliqué à votre profil et le coût exact de la garantie ne se lisent que sur l’offre de prêt.

Un calcul de rachat immobilier donne une projection exacte à partir de paramètres supposés. Trois de ces paramètres ne se connaissent qu’à la réception de l’offre, et aucun outil ne peut les produire.

• 1Le taux accordé à votre dossier. Les 4,38 % employés dans cette page sont un taux moyen de marché relevé en juillet 2026. Le taux réel dépend du profil, de la garantie, de la quotité financée et de l’établissement.
• 2Le tarif de l’assurance emprunteur. Il dépend de l’âge, de l’état de santé, de la profession et de la quotité assurée. L’écart entre un contrat de groupe et une délégation vaut 0,25 point de TAEG sur le dossier type.
• 3Le coût exact de la garantie. Les deux lignes fiscales de l’inscription hypothécaire se calculent à l’euro près, mais les émoluments notariés et les débours ne se figent qu’au devis.

Comparer la simulation à l’offre reçue, ligne à ligne

Une estimation sert à comparer des scénarios entre eux, pas à prédire une offre : les écarts viennent presque toujours de l’assurance et des frais, jamais de la formule.

La conséquence pratique est simple : un calcul sert à comparer des scénarios entre eux, pas à prédire une offre. Comparez toujours la simulation à l’offre reçue, ligne à ligne. Les écarts viennent presque toujours de l’assurance et des frais, jamais de la formule.

Dix jours de réflexion et une offre valable trente jours pour refaire le calcul sur les chiffres du contrat

Le délai de réflexion de l’article L.313-34 du code de la consommation est incompressible dès qu’une hypothèque garantit l’opération, et il sert précisément à recalculer.

Une dernière vérification s’impose sur l’offre : le délai de réflexion de dix jours prévu par l’article L.313-34 du code de la consommation est incompressible en régime immobilier, et l’offre reste valable trente jours. Ce temps sert précisément à refaire les calculs de cette page avec les chiffres réels du contrat. Ces règles s’appliquent dès qu’une hypothèque garantit l’opération, quelle que soit la part immobilière du dossier.

Questions fréquentes

Nos sources

1. 1Banque de France — Seuils de l’usure applicables au 3ᵉ trimestre 2026 : 4,07 % en immobilier de moins de 10 ans, 4,57 % de 10 à moins de 20 ans, 5,29 % à 20 ans et plus, 8,56 % en crédit à la consommation au-delà de 6 000 € (17 août 2026)
2. 2Légifrance — Code de la consommation : L.314-11 et R.314-18 (seuil de 60 % et composition du ratio), L.314-12 al. 2 (effet de l’hypothèque), L.312-19 (rétractation de 14 jours), L.313-34 (réflexion de 10 jours et validité de l’offre), L.312-12 et L.313-7 (documents précontractuels), L.312-34 (indemnités en crédit à la consommation), R.313-25 (plafond des indemnités en crédit immobilier) (17 août 2026)
3. 3Haut Conseil de stabilité financière — Décision D-HCSF-2021-7 et sa foire aux questions officielle : les renégociations, rachats et regroupements de crédit sont exclus du champ d’application des 35 % de taux d’effort et des 25 ans de maturité (17 août 2026)
4. 4Légifrance — Code de commerce, article A.444-141, tableau 5, numéros 131 à 134 : émoluments forfaitaires du notaire pour une mainlevée d’inscription hypothécaire, 78 € hors taxes jusqu’à 77 090 € de créance inscrite et 150 € hors taxes au-delà (17 août 2026)
5. 5Légifrance — Code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière de 0,70 % sur l’inscription et droit fixe de 25 € sur la mainlevée), articles 881 H et 881 J (contribution de sécurité immobilière, 0,05 % à l’inscription, taux discuté à la radiation) (17 août 2026)
6. 6Légifrance — Code monétaire et financier, article L.519-6 : interdiction pour un intermédiaire de percevoir une somme avant le versement effectif des fonds prêtés. Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019, abrogation de l’article L.313-25-1 du code de la consommation sur la domiciliation des revenus (17 août 2026)
7. 7Conseil d’État — Décision du 4 février 2021, requête n° 413226 : annulation du décret n° 2017-1099 du 14 juin 2017 relatif à la domiciliation des salaires dans le cadre d’un crédit immobilier (17 août 2026)
8. 8Empruntis — Barème de taux relevé en juillet 2026 : 4,38 % en rachat de crédit hypothécaire et 6,26 % en rachat de crédits à la consommation, retenus comme taux de marché dans tous les cas chiffrés de cette page (empruntis.com) (17 août 2026)
9. 9Banque de France — Taux moyens de mai 2026 : crédits à l’habitat 3,21 %, habitat à taux fixe 3,08 %, crédits à la consommation amortissables 6,53 %. Le taux de 3,21 % sert d’hypothèse haute dans le cas de renégociation (17 août 2026)
10. 10Carrefour Banque — TAEG révisable de 14,80 % sur la carte PASS 10x/20x, retenu comme taux du crédit renouvelable dans le dossier type (carrefour-banque.fr) (10 août 2026)
11. 11Calcul Reductis — Dossier type de 203 622,98 € de capital repris : mensualités calculées par m = C × t / (1 − (1+t)^−n) à taux mensuel proportionnel, TAEG actuariel annuel obtenu par actualisation des échéances, seuils de bascule à 3,133 % et 5,888 % obtenus par résolution numérique, ratio des 60 % calculé selon R.314-18 alinéa 2 (17 août 2026)