Le coût des quatre garanties d’un rachat de crédit, comparé sur 200 000 € garantis
Sur 200 000 € garantis, l’hypothèque conventionnelle revient à 2 648,73 €, l’hypothèque légale du prêteur de deniers à 1 218,73 €, et la caution mutualiste ne publie pas son barème.
Les quatre garanties ne se comparent pas sur leur prix seul : la colonne qui décide est celle de l’usage en regroupement. Hypothèses du tableau : 200 000 € garantis, résidence principale, un seul bien, acte reçu par notaire, tarifs réglementés en vigueur le 20 août 2026.
Les barèmes de Crédit Logement, de la CAMCA et de la SACCEF ne sont pas en accès libre : la ligne reste à « non publié ». L’ordre de grandeur de 1,8 % du capital retenu dans notre comparaison entre caution et hypothèque donnerait 3 600 € sur ce dossier.
Le détail poste par poste d’une inscription d’hypothèque de 200 000 €
Sur 2 648,73 €, l’émolument du notaire pèse 664,76 € hors taxes : le reste part en impôts et en formalités.
Un pourcentage global ne se vérifie pas. Le décompte, lui, se refait ligne à ligne.
Voir le décompte de l’inscription, poste par poste+
| Poste | Base | Montant | Source | Date |
|---|---|---|---|---|
| Émoluments du notaire | Tranches à 1,290 %, 0,532 %, 0,355 % puis 0,266 % | 664,76 € HT | art. A.444-143 c. com. | 20/08/2026 |
| TVA | 20 % des émoluments | 132,95 € | art. 278 CGI | 20/08/2026 |
| Taxe de publicité foncière | 0,715 % de la somme garantie | 1 430,00 € | art. 844 et 1647 CGI | 20/08/2026 |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,05 % de la somme garantie | 100,00 € | art. 881 H CGI | 20/08/2026 |
| Formalités et débours | Forfait observé sur cette assiette | 321,02 € | Calcul Reductis | 20/08/2026 |
| Total | 1,32 % de la somme garantie | 2 648,73 € | Calcul Reductis | 20/08/2026 |
Ces frais sont prélevés sur les fonds débloqués, pas payés d’avance, et ils entrent dans le taux annuel effectif global de l’offre.
Pourquoi une garantie sur quatre est fermée à un regroupement de crédits
Une sûreté suit l’objet du prêt qu’elle garantit : celle du prêteur de deniers ne couvre qu’un financement d’acquisition, et un regroupement n’achète rien.
La logique tient en une phrase par ligne. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne garantit qu’un prêt ayant servi à acquérir le bien : un regroupement ne finance aucune acquisition, donc elle est hors de portée. La caution mutualiste analyse un dossier d’achat, avec un apport et un projet, et un regroupement présente le profil inverse.
Restent deux voies. Le nantissement d’une assurance-vie suppose une épargne déjà constituée. L’hypothèque conventionnelle, la plus chère, reste donc celle qu’on vous proposera — et un regroupement sans garantie réelle demeure possible sous les plafonds de montant des prêteurs spécialisés.
Frais de dossier, courtage, garantie : le total avant signature, et ce que ces frais vous coûtent en plus quand ils sont financés. Aucune somme ne peut vous être demandée avant le déblocage des fonds.
Pourquoi la garantie du prêteur de deniers coûte 1 430 € de moins qu’une hypothèque
Rien ne sépare les deux sûretés sinon l’impôt : la taxe de publicité foncière de 0,715 % frappe l’inscription conventionnelle et épargne l’hypothèque légale.
Même notaire, même publication au fichier immobilier, même effet en cas de défaut : l’écart de prix est intégralement fiscal. L’article 844 du code général des impôts, commenté par le BOFiP, soumet à la taxe proportionnelle les seules inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires. Une hypothèque légale y échappe.
L’écart entre les deux sûretés est fiscal, et rien d’autre ne les sépare
Sur 200 000 € garantis, les deux actes coûtent 1 218,73 € de base ; la seule ligne qui les distingue est la taxe de publicité foncière.
Le taux de 0,70 % que l’on lit partout est incomplet. Il supporte un prélèvement pour frais d’assiette de 2,14 %, prévu à l’article 1647 du code général des impôts, ce qui porte le taux réellement payé à 0,715 %. Sur 200 000 € garantis, la taxe atteint donc 1 430 € et non 1 400 €.
Retirez cette ligne du décompte : l’inscription tombe de 2 648,73 € à 1 218,73 €. Toutes les autres lignes — émoluments, TVA, contribution de sécurité immobilière, formalités — sont identiques.
Le privilège de prêteur de deniers a changé de nom au 1ᵉʳ janvier 2022
L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 l’a rebaptisé hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, sans rien changer à son mécanisme.
Le mot « privilège » a disparu du code civil pour ces sûretés le 1ᵉʳ janvier 2022. Le mécanisme n’a pas bougé : même rang, même effet, même exonération de taxe. Les deux appellations circulent encore, l’ancienne parce que c’est celle que l’on tape.
La conséquence pratique pour un emprunteur est indépendante du nom : si l’on vous propose systématiquement l’hypothèque conventionnelle, plus chère, ce n’est pas par gourmandise. Le régime de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est juridiquement fermé au regroupement.
Ne pas payer une mainlevée d’hypothèque devenue inutile
L’inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance prévue : passé cette date, la mainlevée est un acte sans objet, facturé pour rien.
La précaution qui rapporte le plus d’argent se prend à la sortie, pas à l’entrée. Beaucoup d’emprunteurs paient une mainlevée dont ils n’avaient aucun besoin, parce que personne ne leur a dit que l’inscription s’éteint seule.
L’inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance
La date extrême d’effet est écrite sur le bordereau d’inscription : au-delà, l’hypothèque est périmée sans aucune démarche ni aucun frais.
L’article 2429 du code civil fixe la date extrême d’effet de l’inscription à un an au plus après la dernière échéance du prêt. Passé ce terme, l’hypothèque ne produit plus d’effet, et il n’y a ni acte à signer ni facture à régler.
Le réflexe : demander un état hypothécaire au service de la publicité foncière avant d’engager la moindre dépense. La caducité de l’inscription hypothécaire se lit sur ce document, et elle rend la question sans objet dans la majorité des dossiers arrivés à terme.
Vendre avant la fin du prêt : le seul cas où la mainlevée s’impose
Quand le bien se vend en cours de prêt, l’inscription est bien vivante : le notaire la purge et la règle sur le prix de vente, pour un émolument forfaitaire.
Une vente trois ans après un regroupement change tout. L’inscription court encore, le notaire doit la purger, et la mainlevée se règle sur le prix de vente. Son émolument est un forfait : 78 € hors taxes jusqu’à 77 090 € d’inscription, 150 € au-delà, en application de l’article A.444-141 du code de commerce. La facture complète va de 380 à 530 €, relevé d’août 2026.
Demandez au notaire le décompte de mainlevée avant la signature du compromis, pas après. C’est le moment où le montant peut encore entrer dans la négociation du prix. Le décompte d’une mainlevée d’hypothèque tient sur une page.
La durée qui donne la plus petite mensualité est presque toujours celle qui coûte le plus cher. Posez vos chiffres, et voyez l'écart réel entre les deux en euros — c'est l'argument le plus solide face à un conseiller.
Aucune somme ne peut vous être réclamée avant le versement des fonds
L’article L.519-6 du code monétaire et financier interdit à tout intermédiaire de percevoir une somme, sous quelque forme que ce soit, avant le déblocage effectif du crédit.
C’est la règle qui protège le mieux votre argent, et elle ne souffre aucune exception. Frais de dossier, frais d’étude, prime d’assurance, « frais de déblocage » : rien ne peut être encaissé avant que les fonds ne soient versés. Le texte est l’article L.519-6 du code monétaire et financier, lu le 20 août 2026.
Aucune somme, à quelque titre et sous quelque forme que ce soit, ne peut vous être demandée avant le versement effectif des fonds prêtés. Une demande de virement, de coupon prépayé ou de chèque avant déblocage figure parmi les escroqueries au rachat de crédit les plus fréquentes. Ne versez rien, et signalez.
Les cinq vérifications à faire avant de signer une offre de rachat de crédit
Coût total en euros, nature de la garantie, coût de sortie, taux annuel effectif global et date d’acceptation : cinq lignes de l’offre décident du reste.
Une offre se lit dans un ordre précis, et la mensualité vient en dernier. Les cinq points ci-dessous se vérifient document en main.
- 1Le coût total en euros. La somme des mensualités, assurance comprise, comparée à ce qu’il vous restait à payer.
- 2La nature de la garantie. Hypothèque, caution ou nantissement : le mot exact figure dans l’offre, et il commande le coût de sortie.
- 3Le coût de sortie. Mainlevée, restitution éventuelle du fonds de garantie, date de caducité de l’inscription.
- 4Le taux annuel effectif global. Il intègre les frais de garantie et de dossier. C’est le seul taux comparable d’une offre à l’autre.
- 5La date d’acceptation. Elle déclenche le délai légal, et une date trop précoce peut faire recommencer la procédure.
Le coût total en euros, et pas seulement la mensualité
Une mensualité divisée par deux peut doubler la somme finalement payée : seul le coût total en euros permet de trancher.
Une garantie hypothécaire ouvre des taux plus bas et des durées plus longues, et l’allongement se paie. La règle de décision : mettez face à face la somme qui vous restait à payer et celle que l’offre vous engage à verser, frais de garantie compris.
Les frais de garantie d’un rachat de crédit sont dégressifs. Ils se remboursent donc d’autant plus vite que le capital est élevé : 1,32 % sur 200 000 € garantis contre 2,20 % sur 40 000 €, au tarif du 20 août 2026.
La garantie exigée et son coût de sortie figurent dans l’offre, pas dans la simulation
Une simulation affiche une mensualité ; seule l’offre nomme la sûreté, son montant d’inscription et ce qu’il faudra payer pour en sortir.
Une simulation ne connaît ni la sûreté retenue, ni le montant inscrit, ni la date extrême d’effet. L’offre les porte noir sur blanc, et le TAEG qui intègre les frais de garantie permet enfin de comparer deux propositions.
Deux questions écrites suffisent avant de signer : quelle garantie exactement, et pour quelle somme inscrite. La réponse change la facture de sortie de plusieurs centaines d’euros.
Les prêteurs regardent trois chiffres avant tout : votre taux d'endettement, votre reste à vivre et le montant qui reste dû. Nous les calculons ensemble, sur vos montants, et nous vous disons franchement si le dossier tient.
Questions fréquentes
Peut-on refuser l’hypothèque demandée par le prêteur ?+
Oui, mais l’établissement peut alors refuser le dossier ou baisser le montant financé. La garantie n’est pas une obligation légale : c’est une condition d’octroi. Elle se discute surtout quand le capital repris est modeste, parce que les frais fixes la rendent alors disproportionnée.
Combien coûte une hypothèque sur 200 000 € ?+
2 648,73 € au tarif réglementé du 20 août 2026, dont 1 430 € de taxe de publicité foncière et 100 € de contribution de sécurité immobilière. L’émolument du notaire ne représente que 664,76 € hors taxes : l’essentiel de la facture part en impôts.
Peut-on obtenir un privilège de prêteur de deniers pour un regroupement ?+
Non. Cette sûreté, devenue hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, ne garantit qu’un prêt ayant servi à acquérir le bien. Un regroupement rembourse des crédits existants, il n’achète rien : l’économie de 1 430 € de taxe est hors de portée.
Faut-il payer une mainlevée à la fin du prêt ?+
Dans la plupart des cas, non. L’inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance prévue, selon l’article 2429 du code civil. Demandez un état hypothécaire avant d’engager la moindre dépense : la date extrême d’effet y figure.
Que faire si on me demande des frais avant le déblocage ?+
Ne rien verser. L’article L.519-6 du code monétaire et financier interdit à tout intermédiaire de percevoir une somme avant le versement effectif des fonds, quelle qu’en soit l’appellation. Conservez les échanges écrits et signalez la demande.
Récupère-t-on une partie de la caution versée à un organisme ?+
Une part du fonds mutuel de garantie peut revenir à l’emprunteur à l’extinction du prêt, sous réserve qu’aucun incident n’ait été pris en charge. La commission, elle, reste acquise à l’organisme. La demande n’est pas toujours automatique.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1BOFiP — direction générale des finances publiques — Article 844 du code général des impôts — la taxe de publicité foncière au taux proportionnel s’applique aux inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires, à l’exclusion des hypothèques légales (20 août 2026)
- 2Légifrance — Article 2429 du code civil — la date extrême d’effet de l’inscription hypothécaire est postérieure d’un an au plus à la dernière échéance du prêt garanti (20 août 2026)
- 3Légifrance — Article L.519-6 du code monétaire et financier — interdiction faite à tout intermédiaire de percevoir une somme avant le versement effectif des fonds prêtés (20 août 2026)
- 4Légifrance — Articles 1647 et 881 H du code général des impôts — prélèvement pour frais d’assiette de 2,14 % portant la taxe de publicité foncière à 0,715 %, et contribution de sécurité immobilière de 0,05 % (20 août 2026)
- 5Légifrance — Articles A.444-141 et A.444-143 de l’annexe 4-7 du code de commerce — émolument forfaitaire de mainlevée de 78 € HT jusqu’à 77 090 € d’inscription, et tranches d’émolument proportionnel de 1,290 %, 0,532 %, 0,355 % et 0,266 % (20 août 2026)
- 6Légifrance — Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 — le privilège de prêteur de deniers devient l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers au 1ᵉʳ janvier 2022 (20 août 2026)
- 7Calcul Reductis — Inscription d’hypothèque sur 200 000 € garantis — émoluments 664,76 € HT, TVA 132,95 €, taxe de publicité foncière 1 430,00 €, contribution de sécurité immobilière 100,00 €, formalités et débours 321,02 €, total 2 648,73 € ; même décompte sans taxe pour l’hypothèque légale, soit 1 218,73 € (20 août 2026)