La vente à réméré en trois temps : vendre, occuper, racheter
Le propriétaire vend son bien à un investisseur, reste dans les lieux contre une indemnité d’occupation, et dispose d’un délai pour le racheter.
Le mécanisme est ancien et parfaitement licite. La faculté de rachat, ou réméré, est le pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre le bien vendu, contre restitution du prix et des frais énumérés à l’article 1673 du code civil. Texte consulté le 20 août 2026.
La vente est réelle : le bien change de propriétaire, le prix solde les dettes, et l’ancien propriétaire reste occupant. Cette voie s’adresse aux dossiers qu’aucun prêteur n’accepte plus, là où le rachat de crédit pour un dossier de surendettement n’est plus possible.
Cinq ans au maximum : la faculté de rachat est un délai de rigueur
L’article 1660 du code civil interdit toute clause supérieure à cinq ans et réduit d’office à ce terme les délais plus longs. Aucune prolongation n’est prévue.
C’est la borne que les pages du sujet mentionnent rarement. L’article 1660 du code civil plafonne la faculté de rachat à cinq années, et réduit à ce terme toute stipulation plus longue. Passé le terme, le droit de racheter s’éteint. Texte consulté le 20 août 2026.
En pratique, les montages se concluent de douze à trente-six mois : l’indemnité d’occupation court pendant tout ce temps. Une durée longue n’est pas un confort, c’est une facture qui s’allonge.
Vous restez dans les lieux, mais comme occupant et non plus comme propriétaire
La vente transfère la propriété dès la signature. L’ancien propriétaire occupe le bien au titre d’une convention d’occupation, contre une indemnité mensuelle.
La signature de l’acte transfère la propriété à l’investisseur : vous n’êtes plus propriétaire pendant toute la durée du réméré. Vous occupez le logement en vertu d’une convention distincte, qui fixe l’indemnité mensuelle et les charges qui vous incombent.
Cette distinction commande le reste. Elle explique pourquoi le bien est perdu si le rachat n’intervient pas dans le délai, et pourquoi l’opération se compare à une saisie du bien hypothéqué plutôt qu’à un crédit.
Ajouter une somme change le type de crédit, donc le plafond de taux, les délais et la présence d'un notaire. Nous calculons le point exact où votre dossier bascule, à l'euro près.
Le coût réel d’une vente à réméré, poste par poste
Trois postes composent la facture : l’écart entre la valeur du bien et le prix de vente, l’indemnité d’occupation mensuelle, et des frais de notaire payés deux fois.
Le coût ne se lit pas sur le prix affiché. Il réunit l’écart entre la valeur du bien et le prix payé, l’indemnité d’occupation versée chaque mois, et des frais d’acte acquittés une première fois à la vente puis une seconde au rachat. Les hypothèses du cas sont affichées avant le résultat.
Voir le décompte sur un bien estimé 300 000 €+
| Poste | Base retenue | Montant | Source | Date |
|---|---|---|---|---|
| Valeur du bien | Estimation d’expert | 300 000 € | Exemple Reductis | 20/08/2026 |
| Prix de vente | 60 % de la valeur | 180 000 € | Exemple Reductis | 20/08/2026 |
| Indemnité d’occupation | 11 % l’an du prix de vente | 1 650 € par mois | Pages consultées | 20/08/2026 |
| Frais d’acte à la vente | Environ 7,5 % du prix | 13 500 € | Exemple Reductis | 20/08/2026 |
| Coût sur 24 mois | Indemnités et frais d’acte | 53 100 € | Calcul Reductis | 20/08/2026 |
Le prix de vente est inférieur à la valeur du bien, et l’écart se compte en dizaines de milliers d’euros
Les fourchettes publiées par les sociétés qui montent ces opérations situent le prix entre 40 % et 60 % de la valeur. C’est le prix du risque pris par l’investisseur.
Sur un bien estimé 300 000 €, vendre à 60 % laisse 180 000 € et vendre à 40 % en laisse 120 000 € : 60 000 € d’écart pour la même maison. Les fourchettes publiées par les sociétés qui montent ces opérations vont de 40 % à 60 % de la valeur, pages consultées le 20 août 2026.
Cette décote rémunère le risque d’un investisseur qui achète un bien occupé. Elle se négocie sur la qualité du dossier de sortie : c’est le seul levier réel du vendeur.
L’indemnité d’occupation, convertie en euros par mois
De l’ordre de 10 à 12 % par an du prix de vente selon les fourchettes publiées, soit 1 650 € par mois sur un bien vendu 180 000 €.
C’est le chiffre qui fait comprendre la nature de l’opération. À 11 % l’an sur un prix de vente de 180 000 €, l’indemnité d’occupation représente 19 800 € par an, soit 1 650 € par mois (calcul Reductis du 20 août 2026).
Frais de dossier, courtage, garantie : le total avant signature, et ce que ces frais vous coûtent en plus quand ils sont financés. Aucune somme ne peut vous être demandée avant le déblocage des fonds.
Réméré ou rachat de crédit hypothécaire : le comparatif sur 24 mois
Sur un même besoin de 120 000 €, le réméré coûte 53 100 € en deux ans et fait perdre la propriété. Le rachat hypothécaire coûte 26 544 € et la conserve.
La question ne se pose que si un prêteur suit encore. Tant qu’une mensualité reste supportable, le rachat de crédit garanti sur le logement coûte environ deux fois moins cher qu’un réméré sur la même période, et laisse le bien à son propriétaire. Hypothèses : 120 000 € de dettes à solder, bien estimé 300 000 €, prêt hypothécaire sur quinze ans au taux d’exemple de 5,50 %.
Le réméré l’emporte dans un cas : un dossier déjà engagé en saisie, où plus aucun établissement n’instruit. Une troisième voie existe pour les propriétaires âgés sans capacité de mensualité, le prêt viager hypothécaire : la dette s’y capitalise sans jamais dépasser la valeur du bien, en application des articles L.315-1 et suivants du code de la consommation. La comparaison à faire d’abord porte sur l’hypothèque de sa maison pour racheter ses crédits.
Ne pas racheter dans les cinq ans fait perdre le bien définitivement
Passé le terme, la faculté de rachat s’éteint : l’investisseur reste propriétaire et l’ancien occupant doit quitter les lieux.
À l’expiration du délai stipulé, l’acheteur reste propriétaire sans condition, et l’ancien propriétaire perd tout droit sur le logement. Aucune prolongation n’est possible au-delà des cinq ans de l’article 1660 du code civil.
Ce risque se neutralise d’une seule façon, connue d’avance : préparer le refinancement bien avant l’échéance.
Le refinancement de sortie se prépare dès la première année
Trouver le prêteur qui rachètera le bien prend plusieurs mois. Attendre le dernier trimestre revient à négocier sans marge et sans solution de repli.
Le dossier de sortie se monte dès que les dettes sont soldées, pas au dernier trimestre. Trois éléments pèsent : la régularité des indemnités payées, l’absence d’incident nouveau, et la valeur du bien confirmée par une seconde expertise.
- 1Assainir la situation bancaire Les dettes soldées par le prix de vente, chaque radiation obtenue se documente par écrit.
- 2Monter le dossier de rachat Douze mois avant le terme : décompte du prix de rachat, revenus, expertise du bien.
- 3Signer avant l’échéance La signature de l’acte de rachat doit intervenir avant le terme, pas la simple demande.
Un refus à ce stade se travaille comme un refus opposé à une demande de rachat de crédit, en demandant le motif par écrit.
La durée qui donne la plus petite mensualité est presque toujours celle qui coûte le plus cher. Posez vos chiffres, et voyez l'écart réel entre les deux en euros — c'est l'argument le plus solide face à un conseiller.
Avant de signer chez le notaire : les clauses qui décident de la sortie
Trois clauses de l’acte commandent la suite : le prix de rachat, la durée exacte de la faculté, et le sort de l’indemnité d’occupation en cas de retard.
L’acte se signe chez un notaire, et il se lit avant. Le prix de rachat, la durée exacte de la faculté et les conséquences d’un retard de paiement de l’indemnité sont les trois clauses qui décident si le bien sera récupéré.
Les trois clauses à lire dans l’acte avant de s’engager
Le mode de calcul du prix de rachat, la date exacte du terme, et la sanction attachée à un impayé d’indemnité d’occupation.
Chacune se vérifie en une lecture, et chacune coûte cher si elle est ignorée.
- 1Le prix de rachat et son mode de calcul. Prix fixe ou indexé, frais compris ou non : l’article 1673 du code civil énumère ce que le vendeur doit restituer.
- 2La date exacte du terme. Elle court à compter de l’acte, non de la demande de rachat. Cinq ans est un maximum, pas une durée par défaut.
- 3La sanction d’un impayé d’indemnité. Certaines conventions prévoient la déchéance de la faculté de rachat : c’est la clause la plus lourde de l’acte.
Aucune somme ne peut être exigée avant le déblocage effectif des fonds
L’article L.519-6 du code monétaire et financier interdit à tout intermédiaire de percevoir un versement avant que les fonds prêtés ne soient versés.
L’article L.519-6 du code monétaire et financier interdit à tout intermédiaire de percevoir une somme, sous quelque forme que ce soit, avant le versement effectif des fonds prêtés. Frais d’étude, frais de montage, acompte : rien n’est exigible en amont. Texte consulté le 20 août 2026.
Les autres signaux d’alerte du secteur figurent sur les pratiques frauduleuses autour du rachat de crédit. Reductis ne prête pas et ne perçoit aucune somme du visiteur : le site met en relation avec des établissements et des courtiers, et il est rémunéré par ses partenaires.
Cinq questions, l'estimation affichée à l'écran, et vos coordonnées seulement si vous décidez d'aller plus loin. Rien ne vous est facturé, à aucun moment.
Questions fréquentes
Une vente à réméré est-elle inscrite au fichier des incidents de crédit ?+
Non, parce que ce n’est pas un crédit : c’est une vente assortie d’une faculté de rachat. En revanche, le prix sert à solder les dettes, et ce sont ces règlements qui permettent aux établissements créanciers de demander la radiation de leurs inscriptions.
Peut-on faire un réméré avec un bien déjà hypothéqué ?+
Oui, c’est même la situation la plus fréquente. Le notaire règle les créanciers inscrits sur le prix de vente et fait radier les inscriptions. Le montage n’est possible que si le prix couvre l’ensemble des sommes dues, frais compris.
Qui achète le bien dans une vente à réméré ?+
Un investisseur privé ou un fonds, présenté par la société qui monte l’opération. Il achète un bien occupé, avec l’engagement de le revendre au vendeur si celui-ci exerce sa faculté dans le délai. C’est ce risque qui explique le prix inférieur à la valeur du bien.
Le réméré permet-il d’arrêter une saisie immobilière ?+
Il peut y mettre fin lorsque la vente intervient avant l’adjudication et que le prix solde les créances poursuivies. Les délais sont alors très courts et le calendrier de la procédure commande tout. C’est le seul cas où cette voie l’emporte sur un rachat de crédit.
Que devient l’argent une fois les dettes soldées ?+
Le solde du prix, après règlement des créanciers et des frais d’acte, revient au vendeur. Il sert souvent à financer les premières indemnités d’occupation. Attention à ne pas le consommer : c’est aussi ce qui permettra de tenir jusqu’au rachat.
Peut-on prolonger un réméré au-delà de cinq ans ?+
Non. L’article 1660 du code civil fixe cinq ans comme maximum absolu et réduit d’office à ce terme toute clause plus longue. Une durée plus courte peut en revanche être renégociée avec l’acquéreur avant l’échéance, si celui-ci l’accepte.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1Légifrance — Article 1660 du code civil — la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années, et toute clause plus longue est réduite à ce terme (20 août 2026)
- 2Légifrance — Articles 1659 et 1673 du code civil — définition de la faculté de rachat et sommes que le vendeur doit restituer pour l’exercer : prix principal, frais et loyaux coûts de la vente, réparations nécessaires (20 août 2026)
- 3Légifrance — Article L.519-6 du code monétaire et financier — interdiction faite à tout intermédiaire de percevoir une somme avant le versement effectif des fonds prêtés (20 août 2026)
- 4Légifrance — Articles L.315-1 à L.315-23 du code de la consommation — régime du prêt viager hypothécaire, capitalisation des intérêts et plafonnement de la dette à la valeur de l’immeuble au décès (20 août 2026)
- 5Pages consultées — Fourchettes publiées par les sociétés qui montent des opérations de réméré — prix de vente compris entre 40 % et 60 % de la valeur du bien, indemnité d’occupation de l’ordre de 10 % à 12 % par an du prix de vente (20 août 2026)
- 6Reductis — Cas chiffré — bien estimé 300 000 €, vendu 180 000 €, indemnité d’occupation de 1 650 € par mois et 13 500 € de frais d’acte, soit 53 100 € sur 24 mois ; rachat hypothécaire de 120 000 € sur quinze ans au taux d’exemple de 5,50 %, soit 981 € par mois et 26 544 € sur la même période, frais d’acte compris (20 août 2026)