Ce qu’un simulateur de renégociation de prêt immobilier calcule, et ce qu’il ignore
Une simulation de renégociation de crédit compare deux mensualités et s’arrête là. Les quatre postes qui décident de la rentabilité — indemnité, mainlevée (le retrait de l’hypothèque), nouvelle garantie, assurance — ne lui sont jamais demandés.
Un simulateur de renégociation de prêt immobilier ne calcule qu’une chose : la différence entre la mensualité que vous payez et celle que donnerait le taux que vous saisissez. C’est une soustraction, pas une décision. Le résultat s’affiche en euros par mois, ce qui le rend spectaculaire — et trompeur, puisque le coût de l’opération, lui, se paie en une fois au départ.
Sur un capital de 180 000 €, ces frais atteignent 6 576,89 €. Tant qu’ils ne sont pas dans le calcul, une simulation de renégociation de crédit annonce un gain qui n’existe pas encore.
Le capital restant dû, le taux actuel, le taux visé, la durée restante, la mensualité et l’assurance en cours.
Une nouvelle mensualité, et la différence avec l’ancienne. Certains affichent aussi le total des intérêts économisés.
L’indemnité de remboursement anticipé, la mainlevée de l’ancienne garantie, l’inscription de la nouvelle et le tarif de l’assurance à votre âge du jour.
Avant de saisir le moindre chiffre, une question se tranche en amont : cherchez-vous un avenant chez votre banque, un rachat par un établissement concurrent, ou un regroupement de tous vos crédits ? Les trois n’ont ni le même coût ni les mêmes conséquences, et le comparatif chiffré poste par poste figure sur la page mère, celle qui traite la renégociation du prêt immobilier. Le simulateur vient après ce choix, pas avant.
Calcul à 6,26 %, taux relevé par Empruntis en juillet 2026 sur un regroupement de crédits à la consommation. Hors assurance et frais de dossier.
Les six chiffres à saisir dans un simulateur de renégociation de prêt immobilier
Capital restant dû, taux nominal actuel, échéances restantes, taux proposé, nature de la garantie et clause d’indemnité : six données suffisent à estimer le gain, et deux ne figurent sur aucun simulateur.
Une simulation ne vaut que ce que valent les six nombres qu’on lui donne. Quatre se lisent sur le tableau d’amortissement, deux sur l’offre de prêt d’origine. Tant que la clause d’indemnité n’a pas été relue, le résultat reste une estimation.
- 1Le capital restant dû. Pas le montant emprunté à l’origine. Il figure sur la dernière ligne payée du tableau d’amortissement.
- 2Le taux nominal actuel. Celui du contrat, hors assurance. Il sert à calculer l’indemnité de remboursement anticipé.
- 3Le nombre d’échéances restantes. La variable la plus décisive, devant l’écart de taux.
- 4Le taux proposé. Celui d’une offre écrite, pas celui d’un baromètre.
- 5La nature de la garantie d’origine. Hypothèque, caution ou hypothèque légale : elle commande le coût de sortie.
- 6La clause d’indemnité. Elle figure dans l’offre d’origine, et certains contrats l’excluent purement et simplement.
Le capital restant dû se lit sur le tableau d’amortissement, pas sur l’offre d’origine
Le montant emprunté au départ n’a plus aucune utilité dans le calcul : seul compte ce qui reste dû à la date de la simulation.
C’est l’erreur la plus fréquente, et elle fausse tout le résultat. Le tableau d’amortissement du prêt en cours donne, ligne à ligne, le capital restant dû après chaque échéance. C’est ce nombre-là qu’un simulateur attend, et lui seul.
Le TAEG de l’offre de rachat de crédit reçue se compare ensuite au taux effectif global d’origine, jamais à un taux nominal : les deux ne recouvrent pas les mêmes frais.
La position dans la durée décide plus que l’écart de taux
Les intérêts se concentrent sur les premières années : à sept ans de la fin, un écart de taux d’un point ne rapporte presque plus rien.
Sur les premières années d’un prêt, une mensualité est faite majoritairement d’intérêts ; sur les dernières, presque exclusivement de capital. Racheter tard revient donc à économiser des intérêts qui ne seront jamais payés.
Les quatre postes qu’aucun simulateur ne demande, et qui font basculer le calcul
Sur 180 000 € de capital restant dû, l’indemnité, la mainlevée et la nouvelle inscription totalisent 6 576,89 €, payés au jour un alors que le gain arrive mois après mois.
Ces frais se paient au premier jour ; l’économie, elle, arrive échéance après échéance. Hypothèses : 180 000 € de capital restant dû, taux actuel 4,10 %, 240 échéances restantes, garantie hypothécaire d’origine, taux proposé 3,08 %.
Date : 20/08/2026
L’indemnité de remboursement anticipé, calculée sur un capital de 180 000 €
La loi retient le plus faible de deux montants : six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû.
Le calcul tient en trois lignes. Six mois d’intérêts au taux moyen du prêt : 180 000 € × 4,10 % ÷ 2, soit 3 690 €. Trois pour cent du capital restant dû : 5 400 €. On retient le plus bas, donc 3 690 €, en application de l’article R.313-25 du code de la consommation.
Des cas d’exonération existent, souvent ignorés, dont la vente du bien liée à un changement de lieu d’activité professionnelle. Le détail de ce que coûte de rembourser un prêt immobilier par anticipation se lit d’abord dans l’offre d’origine, clause par clause : certains contrats écartent toute indemnité, d’autres la portent au maximum légal.
La garantie de l’ancien prêt : trois cas, trois traitements
Hypothèque, caution mutualiste ou hypothèque légale du prêteur de deniers : la sortie ne coûte pas la même chose et ne se demande pas au même interlocuteur.
Trois situations, à identifier sur l’offre d’origine avant de chiffrer quoi que ce soit. Une hypothèque appelle une mainlevée si le nouveau prêteur exige un premier rang, et son émolument est forfaitaire : le détail des frais de mainlevée poste par poste tient sur une page.
Une caution mutualiste n’entraîne aucun acte, et une part du fonds de garantie versé au départ peut être restituée en fin de prêt — ce que personne ne pense à réclamer. Le fonctionnement de la caution mutualiste d’un rachat de crédits le détaille. L’hypothèque légale du prêteur de deniers, elle, ne se transfère pas.
Entrez ce que vous devez encore, la nouvelle mensualité s’affiche. Le coût total de l’opération est affiché juste à côté, sans avoir à le demander.
Le résultat honnête : le point d’équilibre, et un cas où la réponse est non
Sur 240 échéances restantes, l’opération est remboursée à la 70ᵉ échéance et rapporte 16 168,64 € nets. Sur 84 échéances et 60 000 € restants, le point d’équilibre tombe à la 188ᵉ.
La règle de décision tient en une phrase : si le point d’équilibre tombe au-delà de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien, l’opération n’a pas d’intérêt.
01 180 000 € restants, 240 échéances, 4,10 % vers 3,13 % La mensualité passe de 1 100,27 € à 1 010,03 €. Gain de 94,77 € par mois et 22 745,53 € d’intérêts. Frais de 6 576,89 €. +
02 60 000 € restants, 84 échéances, 3,60 % vers 3,13 % La mensualité passe de 809,13 € à 796,32 €. Gain de 14,16 € par mois et 1 189,76 € d’intérêts. Frais de 2 665,85 €. +
Comment se calcule le point d’équilibre d’un rachat de prêt immobilier ?
On divise le total des frais par l’économie mensuelle : le résultat donne le nombre d’échéances au bout desquelles l’opération est remboursée.
Le calcul est reproductible et tient en une division. Total des frais divisé par l’économie mensuelle : 6 576,89 € ÷ 94,77 € donne 69,4, arrondi à 70 échéances, soit cinq ans et dix mois. Au-delà de cette date, chaque mensualité versée est un gain net.
Le second cas montre pourquoi la règle du « au moins un point d’écart » ne veut rien dire. L’écart y est de 0,52 point, mais c’est la durée restante qui tue l’opération : 188 échéances de point d’équilibre pour 84 échéances restantes.
Baisser la mensualité ou raccourcir la durée : deux projets opposés
À durée conservée, la mensualité baisse et le coût total baisse ; à mensualité conservée, la durée se raccourcit et l’économie d’intérêts est plus forte encore.
Le choix se fait avant de simuler quoi que ce soit, parce qu’il change le résultat du tout au tout. À durée conservée, la mensualité tombe et le coût total baisse. À mensualité conservée, la durée se raccourcit et l’économie d’intérêts grimpe. À durée allongée, la mensualité s’effondre et le coût total remonte.
Le troisième scénario est celui de la moitié des lecteurs de ce site : quand le besoin est de respirer chaque mois, il se choisit en connaissance de cause, coût total affiché.
Ajouter des crédits à la consommation au calcul fait basculer le régime à 60 %
Dès que la part de crédit immobilier atteint 60 % du total regroupé, l’opération devient un crédit immobilier au sens de la loi, avec le délai et le plafond de taux qui vont avec.
Un prêt immobilier en cours et 40 000 € de crédits à la consommation qui étouffent le budget : c’est le cas le plus fréquent, et il ne se traite pas avec un simulateur de renégociation. La question qui décide n’est pas le taux du marché. C’est celui du prêt immobilier en cours : à 1,2 % on le laisse dehors, à 4,10 % il entre dans le calcul.
Le franchissement du seuil de 60 % de part immobilière déroule la démonstration chiffrée, et le rachat de crédit quand on est propriétaire de son logement l’oriente selon le profil.
Les sujets voisins, et ce qu’ils changent au dossier
Ces pages complètent celle-ci sur des cas très proches.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre renégocier et faire racheter son prêt immobilier ?+
Renégocier, c’est modifier le contrat existant par un avenant signé avec sa propre banque : ni indemnité, ni frais de garantie, ni nouvelle assurance. Faire racheter, c’est souscrire un nouveau prêt ailleurs, qui solde l’ancien et déclenche ces trois postes de frais.
Peut-on renégocier deux fois le même prêt immobilier ?+
Rien ne l’interdit. Chaque renégociation donne lieu à un avenant, et la banque facture souvent des frais de traitement. L’intérêt s’épuise vite : plus on avance dans la durée, moins il reste d’intérêts à économiser, quel que soit le taux obtenu.
Combien coûte le changement de banque pour un prêt immobilier ?+
Sur un capital restant dû de 180 000 €, les postes chiffrables atteignent 6 576,89 € au 20 août 2026 : 3 690 € d’indemnité, 455 € de mainlevée et 2 431,89 € de nouvelle inscription. Les frais de dossier et l’assurance s’ajoutent, et se demandent par écrit.
Est-il trop tard pour racheter mon prêt immobilier ?+
Cela dépend des échéances restantes plus que du taux. Sur 60 000 € à 3,60 % et 84 échéances restantes, le point d’équilibre tombe à la 188ᵉ échéance : l’opération ne sera jamais remboursée. L’estimation se refait en une division, frais divisés par économie mensuelle.
Faut-il dix jours de réflexion pour signer un avenant de renégociation ?+
Non. Le délai de réflexion de dix jours prévu par l’article L.313-34 du code de la consommation vise l’offre de prêt, pas l’avenant. Un avenant se signe dès sa réception, ce qui rend la renégociation nettement plus rapide qu’un rachat par une autre banque.
Faut-il racheter un prêt immobilier souscrit à 1,2 % ?+
Non, et l’intégrer à un regroupement revient à remplacer de la dette bon marché par de la dette chère. Le taux moyen des crédits à l’habitat à taux fixe relevé par la Banque de France en juin 2026 s’établit à 3,13 % : l’écart joue contre vous.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1Légifrance — Article L.313-39 du code de la consommation — forme de l’avenant de renégociation, échéancier des amortissements, taux annuel effectif global et coût du crédit calculés sur les échéances restantes (20 août 2026)
- 2Légifrance — Article L.313-34 du code de la consommation — dix jours de réflexion avant acceptation d’une offre de prêt immobilier, conditions maintenues trente jours (20 août 2026)
- 3Légifrance — Article R.313-25 du code de la consommation — indemnité de remboursement anticipé plafonnée au plus faible de six mois d’intérêts au taux moyen du prêt et de 3 % du capital restant dû (20 août 2026)
- 4Légifrance — Articles A.444-141 et A.444-143 de l’annexe 4-7 du code de commerce — émolument forfaitaire de mainlevée et tranches d’émolument proportionnel de l’inscription hypothécaire (20 août 2026)
- 5Banque de France — Taux effectifs moyens de juin 2026 — 3,17 % sur les crédits à l’habitat, 3,13 % sur les seuls taux fixes, taux retenu comme taux proposé dans les deux scénarios (31 août 2026)
- 6Calcul Reductis — Deux dossiers types — 180 000 € restants sur 240 échéances de 4,10 % à 3,08 %, et 60 000 € restants sur 84 échéances de 3,60 % à 3,08 % : mensualités, économies d’intérêts, frais et point d’équilibre en nombre d’échéances (20 août 2026)