Rachat de soulte : calculer la part de maison à racheter, et la financer

Rachat de soulte : le montant réel à financer, soulte et prêt en cours compris

Le financement porte sur la soulte due à l’autre et sur la totalité du capital restant dû du prêt commun.

La formule : valeur du bien moins capital restant dû, puis multiplication par la quote-part de celui qui part.

Source : Calcul Reductis · Date : 19/08/2026

Le même calcul se refait sur vos propres chiffres, valeur du logement et capital restant dû compris, dans la calculette de rachat de soulte. Le capital restant dû se prend à la date du partage, et le titre de propriété fait foi sur les quote-parts.

Pourquoi on emprunte 210 000 € pour une soulte de 90 000 € ?

On rachète une part et on reprend une dette : l’endettement se calcule sur la totalité.

Sur 25 ans, l’endettement retombe à 33,49 %. La reprise d’un prêt immobilier en cours avec désolidarisation, plutôt que son rachat, conserve un taux bas.

Les trois façons de payer une soulte, et le taux du prêt en cours qui décide

Reprendre le prêt, racheter le tout, ou payer sur son épargne : sur le même dossier, l’écart de coût du crédit atteint 42 946 €.

Sur le dossier chiffré plus haut — 120 000 € de capital restant dû et 90 000 € de soulte — les trois solutions ne donnent ni la même mensualité ni le même coût. Ce qui change tout, c’est le taux signé à l’époque : ici 1,15 % sur un prêt de 2021, avec 180 mois restants.

Taux de référence : 3,17 % sur l’habitat et 3,13 % à taux fixe, relevés par la Banque de France en juin 2026. Le 4,38 % vient des grilles de rachat avec garantie, relevées en juillet 2026. Calculs Reductis du 11 septembre 2026.

À durée égale, racheter un prêt à 1,15 % coûte 42 946 € de plus que de le conserver et d’emprunter la soulte séparément. Allonger le rachat de 180 à 240 mois ne rattrape pas cet écart : sa mensualité tombe à 1 315,00 €, soit 40 € seulement en dessous de la première solution sur 180 mois. Le prix de ces 40 € est de 71 691 € d’intérêts et de cinq ans de dette en plus.

Cet écart vient du taux du prêt de départ, pas de l’opération elle-même. Sur un prêt signé en 2023 ou 2024 autour de 4,20 %, il s’inverse : le rachat n’abandonne plus rien, et il ouvre trois possibilités que le prêt complémentaire n’a pas.

Reprendre seul le prêt du couple : l’avenant de désolidarisation, puis un prêt pour la soulte

La solution la moins chère quand le taux du prêt de départ est bas, et elle suppose deux accords de la banque, pas un.

La banque doit dire oui deux fois, pas une : l’avenant qui retire le co-emprunteur du contrat, et l’accord du prêt complémentaire qui finance la soulte. Le premier est une renonciation à un débiteur, le second un crédit neuf examine sur un seul revenu. Un accord sur l’un ne vaut pas accord sur l’autre.

Les 90 000 € de soulte empruntés seuls à 3,17 % sur 180 mois coûtent 628,91 € par mois et 23 203,80 € d’intérêts. Le prêt d’origine, lui, continue à son taux et à son échéancier : c’est tout l’intérêt de cette solution, et c’est ce qu’un rachat fait disparaître.

Un prêt conservé peut encore être discuté avec la banque qui le porte. Renégocier un prêt immobilier après une séparation se traite au même rendez-vous que la désolidarisation, et sur le même dossier de revenus.

Payer la soulte sur son épargne : aucun intérêt, mais 90 000 € immobilisés

Le coût du crédit tombe à 10 705,20 €, celui du prêt d’origine seul. Les frais taxés, eux, ne bougent pas.

Sortir 90 000 € d’épargne supprime tout coût de crédit sur la soulte : seul le prêt d’origine continue, à 726,14 € par mois. Les frais taxés ne baissent pas d’un euro : le droit de partage, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière se calculent sur le partage et sur le bien, jamais sur le mode de paiement.

Le vrai risque est ailleurs. Une séparation s’accompagne de dépenses de réinstallation, et un dossier déposé sans épargne de côté se lit mal : le reste à vivre et l’absence de matelas pèsent dans la décision d’un prêteur. Vider l’épargne pour éviter 23 203,80 € d’intérêts peut fermer un financement six mois plus tard.

Financer une soulte par un rachat de crédit : les trois situations où il s’impose

Refus de désolidarisation, endettement qui ne passe plus sur un seul revenu, crédits à la consommation à reprendre : le rachat cesse alors d’être le plus cher pour devenir le seul possible.

Le rachat de crédit n’est pas la solution la moins chère par défaut, et le tableau ci-dessus le chiffre sans le maquiller. Il devient la bonne décision dès qu’une des trois conditions de la première solution n’est plus remplie : l’accord de la banque, un endettement tenable sur un seul revenu, et un taux d’origine bas.

1. 1La banque refuse la désolidarisation Aucun texte ne l’oblige à accepter, et l’article 1327 du code civil exige son consentement exprès. Son refus ne laisse que deux issues : vendre le logement, ou faire racheter le prêt ailleurs.
2. 2L’endettement ne passe plus sur un seul revenu Deux salaires deviennent un. La mensualité conservée ne bouge pas, le revenu est divisé : seule la durée du rachat rétablit le ratio.
3. 3Des crédits à la consommation sont à reprendre Une séparation en laisse presque toujours. Les intégrer à une opération garantie les sort du 6,27 % relevé sur la consommation en juin 2026.

Dans ces trois cas, le surcoût du rachat ne se compare plus à un second prêt, qui n’existe pas : il se compare à la vente du logement, seule autre issue quand la banque dit non.

La banque d’origine n’est jamais obligée de retirer votre ex-conjoint du contrat. Quand elle refuse, un nouveau prêteur solde son prêt et finance la soulte d’un seul coup : c’est le cas traité pas à pas dans le rachat d’une soulte avec un prêt immobilier encore en cours.

Revenu unique après la séparation : 65 % d’endettement ramenés à 51 %

Sur un prêt de 2023 à 4,20 % avec des crédits conso à reprendre, le rachat coûte 37 621 € de plus et rend le dossier étudiable.

Le rachat coûte 37 621,32 € de plus sur 240 mois. Il fait aussi tomber l’endettement de 65 % à 51 %, puis à 44,7 % sur 300 mois : c’est l’écart entre un dossier refusé d’emblée et un dossier examine.

Le seuil de 60 % : sans hypothèque, une soulte fait basculer le rachat en régime consommation

Une soulte est de l’argent neuf : elle gonfle le montant total sans gonfler la part immobilière, qui retombe à 57,1 %.

Le régime d’un regroupement se décide sur un seul calcul : la part des créances immobilières rachetées dans le montant total de l’opération, posée par les articles L.314-11 et R.314-18 du code de la consommation. Une soulte n’est pas une créance rachetée, c’est de l’argent neuf : elle grossit le total financé sans grossir la part immobilière.

En régime consommation, le taux se négocie autour de 6,26 % au lieu de 4,38 % avec garantie, et le plafond d’usure passe de 5,29 % à 8,56 % — une marge plus large, donc un taux plus élevé toléré. Sur 210 000 € et 240 mois, la mensualité grimpe de 221,17 €.

Une seule chose renverse le ratio : l’hypothèque. L’article L.314-12 alinéa 2 fait relever l’opération du crédit immobilier dès qu’une garantie hypothécaire est prise, quelle que soit la part immobilière. C’est pour cette raison que un rachat de soulte se monte presque toujours avec une garantie prise sur un bien, et la seule façon de payer le taux immobilier sur de l’argent neuf.

Caution d’un organisme ou hypothèque : la garantie qui fixe le régime du prêt

La caution domine largement les prêts à l’habitat, et c’est elle qui laisse l’opération sous le seuil de 60 %.

Trois garanties existent et c’est le prêteur qui choisit : la caution d’un organisme, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, et l’hypothèque conventionnelle. La caution domine : sur l’encours des crédits à l’habitat au 31 décembre 2022, 96,8 % des prêts sont garantis et l’ACPR écrit que « la part de l’hypothèque est minoritaire ». Leurs coûts respectifs sont comparés poste par poste dans la caution d’un rachat de crédits face à l’hypothèque.

Sur un rachat de soulte, le choix ne se joue pas que sur le coût de mise en place. Une caution laisse le dossier sous le ratio de 60 % et donc en régime consommation ; une hypothèque le fait passer sous les règles du crédit immobilier. La garantie la moins chère à la signature n’est pas la moins chère au total. Vous pouvez situer votre dossier avec le calculateur de la part immobilière d’un rachat de crédit.

Source : ACPR, Le financement de l’habitat en 2022, relevé le 10 septembre 2026.

Le droit de partage d’un divorce : 1,10 % de l’actif net partagé, et non 2,5 %

Le taux de droit commun de 2,5 % est abaissé à 1,10 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 pour les partages qui suivent une rupture d’union juridique.

La taxe porte sur l’actif net partagé, et non sur la seule soulte : ici, 180 000 €.

La doctrine fiscale publiée au BOFiP fixe ces trois taux, et l’écart entre le droit commun et le taux réduit atteint 2 520 € sur un actif net de 180 000 €. C’est la qualification du couple, et non le montant de la soulte, qui décide du taux.

Concubins sortant d’une indivision : la soulte est taxée comme une vente

Le taux réduit vise les ruptures d’union juridique, et l’article 748 du code général des impôts ne cite pas les concubins : leur soulte supporte les droits de mutation.

Sur le même logement, deux concubins paient 7 938 € d’impôt là où un couple marié en paie 1 980 €. L’article 748 du code général des impôts réserve le régime de faveur aux successions, aux communautés conjugales et aux indivisions entre époux ou partenaires de PACS. Les concubins n’y figurent pas. Leur soulte est donc taxée comme une vente, au titre de l’article 747, et seul le reste de l’actif net supporte le droit de partage.

L’écart atteint 5 958 €, et il existe un moyen de le réduire. Passer par une licitation — l’attribution du logement à l’un des deux, sans acte de partage — supprime le droit de partage de 2 250 €. Le conseil des notaires la recommande dans ce cas précis. Le point se vérifie chez le notaire avant la signature, et il se chiffre dans le détail du rachat de soulte en succession et en indivision.

Désolidarisation d’un prêt : l’acte du notaire règle la propriété, pas la dette

Tant que la banque n’a pas donné son accord écrit, celui qui part reste tenu du prêt.

L’acte de partage transfère la propriété du bien. Il ne touche pas au contrat de prêt, auquel la banque est partie, et une convention entre ex-conjoints ne lui est pas engageants.

Les conditions posées par une banque pour accepter une désolidarisation de prêt

La banque perd un débiteur : elle réexamine la capacité de celui qui reste et demande parfois une garantie.

Aucun texte ne l’oblige à accepter. Elle examine le taux d’endettement de celui qui reste, la valeur du bien rapportée au capital restant dû, et demande parfois une caution. L’accord prend la forme d’un avenant ou d’un acte de décharge, écrit et daté. Elle examine la situation d’un emprunteur devenu seul comme celle d’une demande neuve, revenus et charges recalculés sur une seule personne.

Deux co-emprunteurs sont-ils engagés chacun pour la moitié ?

Non, mais pas pour la raison qu’on croit : tout dépend d’une clause du contrat.

La solidarité ne se présume pas. L’article 1310 du code civil pose qu’elle est « légale ou conventionnelle » et qu’« elle ne se présume pas ». Quand elle existe, l’article 1313 oblige chacun « à toute la dette » — donc à la totalité, pas à la moitié.

Dans un prêt immobilier souscrit à deux, elle vient presque toujours d’une clause de solidarité du contrat, et non de la loi. Le mariage ne la crée pas : la solidarité légale des époux couvre l’entretien du ménage et l’éducation des enfants, pas un emprunt immobilier. La Cour de cassation l’a jugé le 1^er juin 2016 pour des époux séparés de biens, faute de clause.

Le coût complet d’un rachat de soulte sur un bien estimé 300 000 €

Les postes fixés par un texte représentent 3 736,50 €, hors émoluments proportionnels du notaire et frais du prêteur.

Quatre postes sont fixés par un texte, et ils totalisent 3 736,50 €. S’y ajoutent les émoluments proportionnels du notaire et les frais propres à un rachat de crédit, que le prêteur chiffre sur son offre et qui ne relèvent d’aucun barème réglementé.

Que devient l’hypothèque du prêt d’origine après un partage ?

L’inscription suit le bien : elle reste en place si le prêt garanti est repris, et s’éteint un an après la dernière échéance s’il est soldé.

• 1Prêt garanti repris tel quel : l’inscription reste en place, rien à payer.
• 2Prêt racheté et soldé : l’inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance, article 2429 du code civil.
• 3Bien vendu : le notaire purge l’inscription sur le prix.

Le détail figure sur le coût réel d’une mainlevée d’hypothèque. Un prêteur qui exige un premier rang demande la mainlevée.

Le déroulement d’un rachat de soulte : qui décide quoi, et dans quel ordre

L’accord de financement se cherche avant l’état liquidatif : signer d’abord expose à s’engager sur une opération qu’on ne pourra pas conclure.

1. 1Faites estimer le bien. Le chiffre retenu commande la soulte, la taxe et le montant financé.
2. 2Accordez-vous sur la valeur et les quote-parts. Apports et travaux se règlent dans les comptes du partage.
3. 3Obtenez un accord de financement écrit. C’est l’étape qui conditionne tout le reste.
4. 4Signez l’état liquidatif puis l’acte de partage. Le notaire liquide la taxe et publie l’acte.
5. 5Faites acter la désolidarisation, puis versez la soulte. Elle se verse à la signature, jamais avant.

Le délai de réflexion de dix jours de l’article L.313-34 du code de la consommation s’applique à l’offre de prêt immobilier.

Hypothéquer un bien indivis exige l’accord de tous les indivisaires

Vendre ou mettre en garantie un immeuble indivis réclame l’unanimité.

Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision : le partage peut être demandé à tout moment, article 815 du code civil. La fiche officielle sur l’indivision rappelle l’unanimité exigée pour disposer d’un immeuble indivis. Sans elle, aucun financement garanti sur le bien n’est possible. Celui qui occupe seul le logement doit une indemnité d’occupation aux autres, article 815-9.

Quand aucun des deux ex-conjoints ne peut racheter la part de l’autre ?

Trois issues existent, et la vente amiable reste la plus simple.

• 1Vendre à l’amiable : le prix est partagé après remboursement du prêt.
• 2Rester en indivision par convention : cinq ans renouvelables.
• 3Louer le bien : les loyers couvrent les échéances, avec l’accord de tous.

La sortie d’une indivision peut aussi s’obtenir en justice, par licitation, avec une décote sur le prix. Quand la somme est hors de portée, cinq issues existent, et la vente n’est que la dernière : elles sont comparées dans les solutions quand on ne peut pas payer la soulte.

Questions fréquentes

Nos sources

1. 1BOFiP — impots.gouv.fr — Abaissement du taux du droit de partage de l’article 746 du code général des impôts pour les partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS : 2,5 % en droit commun, 1,80 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2021, 1,10 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2022 ; base constituée de l’actif net partagé ; article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 (19 août 2026)
2. 2Service-public.gouv.fr — Fiche « Indivision » — nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, unanimité exigée pour vendre ou disposer d’un immeuble indivis, majorité des deux tiers pour les actes d’administration, convention d’indivision de cinq ans renouvelable (article 1873-1 du code civil), maintien judiciaire limité à cinq ans (article 815-1), indemnité d’occupation due par l’indivisaire occupant (article 815-9) (19 août 2026)
3. 3Service-public.gouv.fr — Fiche « Prestation compensatoire » — articles 270 à 281 du code civil, versement en capital, en biens ou en rente ; actualité du 25 avril 2024 sur l’indemnité d’occupation due par l’ex-compagnon qui reste dans le logement commun (19 août 2026)
4. 4Légifrance — Code général des impôts — article 844 (taxe de publicité foncière de 0,70 % sur l’inscription d’hypothèque) et article 1647 (prélèvement pour frais d’assiette portant le taux à 0,715 %), article 881 H (contribution de sécurité immobilière de 0,05 %) ; code de commerce, article A.444-141 (émolument forfaitaire de mainlevée (le retrait de l’hypothèque), 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite et 150 € HT au-delà) ; code civil, articles 2429, 815 et 815-9 (19 août 2026)
5. 5Légifrance — Code de la consommation — article L.313-34 (délai de réflexion de dix jours, acceptation au plus tôt le onzième jour, offre maintenue trente jours) et article L.314-12 alinéa 2 (une garantie hypothécaire fait relever l’opération des règles du crédit immobilier) (19 août 2026)
6. 6Banque de France — Crédits aux particuliers, juin 2026 — taux effectifs moyens : habitat 3,17 %, habitat à taux fixe 3,13 % ; seuils de l’usure du 3ᵉ trimestre 2026 en immobilier : 4,07 % sous 10 ans, 4,57 % de 10 à 20 ans, 5,29 % à 20 ans et plus ; consommation amortissable 6,27 % ; usure du 1ᵉʳ juillet au 30 septembre 2026 : 8,56 % au-delà de 6 000 € en consommation et 5,29 % en immobilier sur 20 ans et plus. (31 août 2026)
7. 7Calcul Reductis — Cas d’un bien estimé 300 000 € avec 120 000 € de capital restant dû et deux quote-parts égales — valeur nette 180 000 €, soulte 90 000 €, financement 210 000 € ; mensualités constantes selon m = C × t ÷ (1 − (1+t)^−n), taux mensuel proportionnel de 3,08 %, hors assurance et hors frais ; postes fixés par les textes calculés sur une inscription de 210 000 €. Les trois solutions de financement comparées sur ce même dossier, et le second cas chiffré : prêt de 2023 à 4,20 %, 18 000 € de crédits à la consommation et 2 800 € de revenu unique — 28 montants recalculés un par un avec la formule d’annuité le 11 septembre 2026. (19 août 2026)
8. 8ACPR — Banque de France — Le financement de l’habitat en 2022 — 96,8 % de l’encours des crédits à l’habitat est garanti, et la part de l’hypothèque est minoritaire face à la caution (10 septembre 2026)
9. 9Service-public — Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers — ancien privilège de prêteur de deniers, rebaptisé en 2022, réservé à l’achat d’un bien existant et exonéré de taxe de publicité foncière (10 septembre 2026)
10. 10Relevé Reductis — Grilles de taux de rachat de crédit publiées par les courtiers et comparateurs, relevé de juillet 2026 : 4,38 % avec garantie et 6,26 % sans, valeurs affichées et dates de relevé conservées (11/09/2026)
11. 11Légifrance — Code de la consommation — articles L.314-11 et R.314-18 (basculement au-delà de 60 % de créances immobilières rachetées), L.314-12 alinéa 2 (régime immobilier dès qu’une hypothèque est prise), L.313-47 et R.313-25 (plafond de l’indemnité de remboursement anticipé en crédit immobilier) (11/09/2026)
12. 12Légifrance — Code civil — article 1327 (cession de dette subordonnée au consentement exprès du créancier), articles 1310 et 1313 (la solidarité ne se présume pas et oblige chacun à toute la dette) (11/09/2026)
13. 13DGFiP — droits de mutation à titre onéreux — Taux des droits de mutation à titre onéreux applicables en 2026 : 6,32 % dans 89 départements sur 101 après le relèvement de la part départementale de 4,50 % à 5,00 % autorisé par l’article 116 de la loi de finances pour 2025 jusqu’au 31 mars 2028 ; 5,81 % dans les 11 autres départements et pour un primo-accédant éligible ; 5,09 % dans l’Indre (13 septembre 2026)
14. 14BOFiP — partages avec soultes ou plus-values — Principe de l’article 747 du code général des impôts : la soulte est taxée comme une vente et se déduit de l’actif net pour le calcul du droit de partage. Exception de l’article 748 : les partages portant sur des biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale, ainsi que les indivisions entre époux ou partenaires de PACS et les donations-partage, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété — un seul impôt, au taux du partage. Les concubins n’y figurent pas (13 septembre 2026)