Exemple : les mêmes 52 000 € repris, en propriétaire puis en locataire
Le même dossier, présenté par un locataire puis par un propriétaire : la durée accordée change, et le taux avec elle.
Hypothèses communes : 52 000 € de crédits à la consommation repris, mensualités constantes, taux mensuel proportionnel, hors assurance et frais de dossier. Taux Empruntis de juillet 2026, durées plafonds Caisse d’Épargne du 13 août 2026.
74 083,15 € de coût total, dont 22 083,15 € d’intérêts.
80 305,80 € de coût total : 68,33 € de moins par mois, 6 222,65 € de plus à l’arrivée.
85 650,75 € de coût total : 228,97 € de moins par mois, 11 567,60 € de plus à l’arrivée.
Avec le logement en garantie, vous gagnez sur la mensualité et sur le total
À durée égale, le propriétaire paie moins chaque mois et moins au total. C’est le seul cas où les deux vont dans le même sens.
Le statut de propriétaire achète d’abord du temps, et le temps se paie. Durée et taux se dissocient pourtant : le taux garanti s’obtient aussi sur une durée courte.
Calcul Reductis du 17 août 2026. Un rachat de crédit quand on est locataire se négocie aux mêmes taux, sur douze ans au maximum.
Calcul à 6,26 %, taux relevé par Empruntis en juillet 2026 sur un regroupement de crédits à la consommation. Hors assurance et frais de dossier.
Jusqu’où les prêteurs acceptent d’aller pour un propriétaire
Aucune loi ne fixe de limite selon que l’on est propriétaire ou locataire. Ce sont les barèmes des prêteurs qui la posent, et plusieurs les publient.
Date : 13/08/2026
Aucune loi ne fixe de montant ni de durée selon que l’on est propriétaire ou locataire
Ces plafonds sont des grilles commerciales : un refus sur le montant ou la durée ne préjuge de rien chez le prêteur suivant.
Aucune de ces limites ne vient d’un texte : le code de la consommation ne fixe ni montant ni durée maximale selon le statut d’occupation. Ce sont des grilles commerciales, contradictoires d’un établissement à l’autre. Deux conséquences.
- 1Un refus sur le montant ou la durée ne préjuge de rien chez le prêteur suivant.
- 2Le statut de propriétaire ne vaut que s’il est documenté dès la première demande : sans titre de propriété, c’est la grille locataire qui s’applique.
L’argent en plus qu’un propriétaire peut demander est plafonné, et le plafond est publié
Un propriétaire peut demander une somme d’argent en plus des crédits repris. Le plafond dépend du prêteur, et l’un d’eux le publie.
La trésorerie suit la même logique de conditions, plafonnée à 75 000 € à la Caisse d’Épargne. Le coût d’un rachat de crédit avec trésorerie supplémentaire se juge sur le coût total.
Ce que votre logement change sur le taux, et à quelle condition
L’écart de taux ne vient pas du statut, mais de la garantie : sans garantie sur le logement, un propriétaire emprunte au taux d’un crédit à la consommation.
Taux relevés par Empruntis en juillet 2026. Une banque ne fait pas payer un statut, elle fait payer un risque. Avec une garantie sur le logement, elle sait qu’elle sera remboursée même si vous ne payez plus : elle baisse donc son taux. L’opération se compare alors aux barèmes immobiliers, où la Banque de France relève 3,17 % de taux moyen sur les crédits à l’habitat en juin 2026.
Le bien pèse même sans inscription : il réduit la charge de logement et il ouvre les durées longues. Seul le taux ne bouge pas : un rachat de crédit sans hypothèque reste tarifé au barème de la consommation, 6,26 % en juillet 2026, comme pour un locataire.
Le taux maximum que la loi autorise vaut aussi pour un propriétaire
Un taux au-dessus du maximum légal est illégal, que le logement soit mis en garantie ou non.
La loi fixe un taux maximum au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter, et il change chaque trimestre. Deux valeurs se vérifient sur l’offre reçue : 8,56 % pour un regroupement de crédits à la consommation de plus de 6 000 €, et 5,29 % pour un crédit immobilier sur vingt ans ou plus. Un taux de rachat de crédit pratiqué supérieur à ces montants est illégal, quel que soit le statut.
Mettre le logement en garantie ouvre des montants et des durées inaccessibles autrement. Voyez ce que ça donnerait chez vous.
Mettre son logement en garantie : ce que ça rapporte, ce que ça coûte
Trois taxes sont fixées par la loi, et les honoraires du notaire s’y ajoutent. C’est l’addition des deux qui décide, pas le seul écart de taux.
Mettre son bien en garantie n’est jamais obligatoire : c’est un choix entre son coût et l’économie d’intérêts. Sur une garantie de 100 000 €, trois taxes sont fixées par la loi et totalisent 915 €. Les honoraires du notaire s’y ajoutent, et ils dépendent du montant.
Le détail des trois taxes, et le texte qui les fixe+
- Taxe de publicité foncière de 0,70 %, portée à 0,715 % avec les frais d’assiette par les articles 844 et 1647 du code général des impôts : 715 € sur une inscription de 100 000 €.
- Contribution de sécurité immobilière de 0,05 %, minimum 8 € : 50 € (article 881 H).
- Honoraire de levée de la garantie, quand le crédit est soldé — un montant fixe, quel que soit le capital : 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite, 150 € HT au-delà (article A.444-141 du code de commerce).
Le vrai calcul : ce que la garantie coûte, face à ce qu’elle fait gagner
C’est l’addition des taxes et des honoraires, et non le seul écart de taux, qui décide de mettre ou non le logement en garantie.
915 € sur cet exemple, plus les honoraires du notaire et les frais qu’il avance pour vous. C’est cette addition, et non le seul écart de taux, qui décide. La garantie ne se rembourse pas sur une durée courte : il faut presque toujours vingt ans pour qu’elle devienne gagnante. Le rachat de crédit hypothécaire et sa garantie détaille cette opération, et rappelle que l’inscription porte sur la totalité du prêt regroupé, pas sur la seule part garantie.
En cas de défaut prolongé, le prêteur peut demander la vente forcée du bien. Deux garde-fous. Les organismes spécialisés ne financent que 70 à 90 % de la valeur d’expertise (grilles relevées en août 2026). Et l’inscription s’éteint d’elle-même un an après la dernière échéance, sans démarche ni frais (article 2429 du code civil).
Un logement qu’il reste presque entièrement à rembourser n’apporte aucun avantage
Ce qu’un prêteur regarde n’est pas votre titre de propriété, mais ce que vaut le logement une fois votre prêt en cours déduit.
Prenez un logement qui vaut 200 000 € et sur lequel il reste 190 000 € à rembourser : il ne reste que 10 000 € qui soient vraiment à vous. Les organismes spécialisés ne prêtent que 70 à 90 % de la valeur estimée du logement. Et la banque de votre prêt en cours est déjà servie la première sur le prix de vente : ce qui resterait pour un nouveau prêteur est presque nul. La garantie ne dégage donc aucune capacité supplémentaire, et le dossier se traite aux conditions et au taux d’un locataire (calcul Reductis du 18 août 2026).
Le calcul se fait avant de déposer, avec deux chiffres : ce que vaut le logement, et ce qu’il vous reste à rembourser — cette seconde valeur se lit sur le décompte que votre banque vous remet sur demande.
Vendre son logement avant la fin du crédit oblige à faire lever la garantie
Le notaire rembourse le prêteur sur le prix de vente, puis fait retirer la garantie. Cette formalité a un coût, fixe.
Vendre avant la fin du crédit oblige à faire retirer la garantie du logement : le coût réel d’une mainlevée d’hypothèque se chiffre avant de signer.
Frais de dossier, garantie, courtage : le total avant de signer. Et rien ne peut vous être demandé avant que les fonds soient versés.
Vous remboursez encore votre prêt immobilier : le garder, ou le faire reprendre
Faire reprendre un prêt immobilier dont le taux est plus bas que celui du rachat coûte plus cher au total. Le laisser dehors reste la règle.
17,6 millions de ménages sont propriétaires occupants au 1ᵉʳ janvier 2021, et 35 % remboursent encore leur prêt (chiffres clés du logement, ministère de la transition écologique, 15 août 2026). Trois formules, trois coûts.
Il reste en place, à son taux d’origine. La formule la plus fréquente, et la moins chère tant que ce taux est inférieur à celui du rachat.
Une seule mensualité. Les articles L.314-11 et R.314-18 du code de la consommation fixent le seuil. Quand la part immobilière dépasse 60 % du montant repris, l’opération suit les règles du crédit immobilier. Le délai pour revenir en arrière change : au lieu de quatorze jours après la signature, vous devez attendre dix jours avant de pouvoir signer.
L’inscription se prend au rang disponible, derrière celle du prêteur d’origine, et ce rang fixe l’ordre de paiement en cas de vente forcée.
Faire reprendre un prêt immobilier moins cher que le rachat coûte plus cher au total
La mensualité baisse à peine, et le coût total grimpe : c’est le taux du prêt en cours qui tranche.
Le chiffre qui tranche est le taux du prêt en cours. Hypothèses : 120 000 € encore à rembourser, quinze ans restants, hors assurance ; 3,17 % de taux moyen à l’habitat face à 4,38 % sur un rachat garanti.
Ne faire reprendre que les crédits à la consommation évite ce surcoût
Trois façons d’obtenir le même soulagement de trésorerie sans refinancer le crédit le moins cher.
Ne regrouper que les crédits à la consommation, qui portent les taux les plus élevés. Demander à la banque d’aligner les mensualités entre elles, sans toucher au prêt le moins cher — les contrats appellent cela un lissage. Ou ne reprendre le prêt immobilier que dans le seul cas où son taux dépasse celui du rachat : ce rachat de crédit immobilier ciblé fait alors baisser la mensualité et le coût total à la fois.
Calcul Reductis du 17 août 2026. Le seuil des 60 % se vérifie avant de choisir : regrouper un prêt immobilier et des crédits à la consommation ne se pilote pas comme un regroupement conso.
Les papiers qu’un propriétaire fournit en plus
Trois pièces s’ajoutent au dossier ordinaire, et elles portent toutes sur le logement.
- 1Le titre de propriété, ou l’attestation notariée.
- 2Le dernier avis de taxe foncière, qui confirme la nature du bien.
- 3Le tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours, capital restant dû à date.
- 4Une estimation du bien, remplacée par une expertise du prêteur dès qu’une hypothèque est envisagée.
Ces quatre documents font basculer le dossier de la grille locataire vers la grille propriétaire. Les pièces habituelles d’un dossier de rachat de crédit communes aux deux profils ne changent pas : identité, revenus, relevés bancaires.
Partners Finances annonce 7 à 10 jours en consommation et 2 à 3 semaines en immobilier (13 août 2026), le notaire s’ajoutant ensuite. Une règle protège l’emprunteur : aucune somme ne peut être exigée avant le déblocage effectif des fonds (article L.519-6 du code monétaire et financier).
Ce que d’autres situations changent au dossier
Le revenu, le contrat de travail et l’âge pèsent chacun sur la décision, et pas dans le même sens. Voici les profils traités à côté de celui-ci.
Le même dossier passe ici et bloque là. Faites-le voir à plusieurs plutôt qu’à un seul.
Questions fréquentes
Faut-il faire estimer sa maison avant de demander un rachat de crédit ?+
Une estimation d’agence ou une évaluation en ligne suffit pour déposer le dossier et déclencher la grille propriétaire. Dès qu’une hypothèque entre dans l’opération, le prêteur fait réaliser sa propre expertise : c’est elle qui fixe la valeur retenue.
Peut-on mettre en garantie un bien détenu en indivision ?+
Oui, à condition que tous les indivisaires soient d’accord et signent l’acte chez le notaire. Un ex-conjoint resté au titre de propriété doit donc consentir. À défaut, le dossier repart sur une opération sans garantie.
Est-ce qu’une résidence secondaire ou un bien loué peut servir de garantie ?+
Oui. Rien n’impose que le bien hypothéqué soit la résidence principale. La valeur retenue tient compte de l’occupation : un logement loué se vend moins vite et moins cher qu’un logement libre, et la décote se retrouve dans le montant financé.
Combien de temps prend un rachat de crédit avec hypothèque ?+
Comptez 2 à 3 semaines sur une opération immobilière contre 7 à 10 jours en consommation, délais annoncés par Partners Finances le 13 août 2026. Le rendez-vous notarié et la publication de l’inscription s’ajoutent à ce calendrier.
Est-ce qu’être propriétaire suffit quand on est fiché FICP ?+
Non, mais cela change beaucoup. Un fichage n’emporte aucune interdiction légale d’emprunter, rappelle la Banque de France : il réduit le nombre d’établissements qui examinent le dossier le dossier. Une garantie prise sur un bien et un incident régularisé rouvrent la porte.
Que devient l’hypothèque si le logement est vendu avant la fin du rachat ?+
La vente oblige à lever l’inscription : le notaire rembourse le prêteur sur le prix, puis publie la mainlevée. L’émolument est forfaitaire, 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite et 150 € HT au-delà. La mainlevée est exonérée de taxe de publicité foncière.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1Banque de France — Crédits aux particuliers, juin 2026 — taux effectifs moyens : habitat 3,17 %, consommation amortissable 6,27 % (31 août 2026)
- 2Banque de France — Seuils de l’usure du 3ᵉ trimestre 2026 — 8,56 % en crédit à la consommation au-delà de 6 000 €, 5,29 % en crédit immobilier à 20 ans et plus (17 août 2026)
- 3Légifrance — Code de la consommation, articles L.314-11 et R.314-18 — seuil de 60 % de part immobilière au-delà duquel le regroupement relève du crédit immobilier ; code monétaire et financier, article L.519-6 — aucune somme perçue avant le versement effectif des fonds (17 août 2026)
- 4Légifrance — Code général des impôts, articles 844 et 1647 (taxe de publicité foncière de 0,70 %, portée à 0,715 %) et article 881 H (contribution de sécurité immobilière de 0,05 %) ; code de commerce, article A.444-141 (émolument de mainlevée de 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite, 150 € HT au-delà) ; code civil, article 2429 (extinction de l’inscription un an après la dernière échéance) (17 août 2026)
- 5Créatis — Rachat de crédits à la consommation jusqu’à 150 000 € pour un locataire et 250 000 € pour un propriétaire, sur 7 à 12 ans ; rachat hypothécaire de 50 000 à 400 000 € sur 10 à 25 ans (13 août 2026)
- 6Caisse d’Épargne — Durées maximales publiées : 12 ans pour un locataire, 15 ans pour un propriétaire, 25 ans sous les règles du crédit immobilier ; trésorerie complémentaire plafonnée à 75 000 € (13 août 2026)
- 7Partners Finances, Cetelem et CIC — Conditions publiées sur les pages produit : 200 000 € sur 15 ans sans hypothèque et 25 ans avec garantie, délais de 7 à 10 jours en consommation et de 2 à 3 semaines en immobilier ; 4 001 à 250 000 € sur 12 à 180 mois, hypothèque possible pour les propriétaires ; 7 ans sur le volet consommation et 25 ans sur le volet immobilier (13 août 2026)
- 8Empruntis — Taux relevés en juillet 2026 : 6,26 % sur un rachat de crédits à la consommation, 4,38 % sur un rachat de crédit garanti par une hypothèque (17 août 2026)
- 9Service des données et études statistiques — Chiffres clés du logement — 17,6 millions de ménages propriétaires occupants au 1ᵉʳ janvier 2021, soit 57,7 % des ménages, dont 35 % d’accédants encore en cours de remboursement (données INSEE) (15 août 2026)
- 10Relevé Reductis — Quotités de financement annoncées par les organismes spécialisés : 70 à 90 % de la valeur du bien selon les grilles (17 août 2026)
- 11Calcul Reductis — Dossier type de 52 000 € repris sur 144, 180 et 300 mois, et prêt immobilier de 120 000 € sur 180 mois conservé ou repris — mensualités, coûts totaux et écarts ; valeur nette d’un bien estimé 200 000 € avec 190 000 € de capital restant dû (18 août 2026)