La soulte d’une succession : même montant à verser, autre impôt qu’un divorce
Même formule qu’après un divorce ; seul le taux change.
La formule ne change pas après un décès : soulte = (valeur du logement − capital restant dû) × part rachetée. Sur le dossier de référence, un logement estimé 300 000 € porte encore 120 000 € de prêt. L’actif net partagé vaut 180 000 €. L’héritier qui rachète la moitié verse 90 000 €, et reprend le prêt : il finance 210 000 €.
La différence se joue sur la taxe due au moment du partage. Elle porte le nom de droit de partage, se règle chez le notaire, et son taux dépend du lien qui unissait les propriétaires.
Un partage de succession coûte 2 520 € de plus qu’un divorce, et une sortie d’indivision entre concubins 5 958 € de plus. Le même article du code général des impôts explique les trois chiffres, avec deux exceptions. La suite les prend une par une, puis chiffre la mensualité.
Calculer la part de chaque héritier quand ils sont trois ou quatre
La soulte égale l’actif net multiplié par les parts rachetées.
Avec trois héritiers à parts égales, celui qui garde le logement rachète deux tiers de l’actif net ; avec quatre, trois quarts. On établit d’abord la valeur nette du bien, puis on applique les quotes-parts de ceux qui sortent.
Deux règles évitent l’erreur courante. Le capital restant dû se retire avant le partage : la dette suit le bien dans la succession. Et la valeur retenue est celle du jour du partage.
Quand un héritier ne rachète qu’une partie des parts, la soulte diminue d’autant, et le bien reste indivis pour le reste. Le partage peut donc être partiel.
Conjoint survivant, legs, donation antérieure à rapporter : les quotes-parts se lisent dans l’acte de notoriété et dans l’état liquidatif du notaire, jamais dans un partage par tête supposé d’avance.
Calcul à 6,26 %, taux relevé par Empruntis en juillet 2026 sur un regroupement de crédits à la consommation. Hors assurance et frais de dossier.
Droit de partage entre héritiers : 2,5 %, et non 1,10 %
Le taux réduit vise les ruptures d’union juridique, pas les décès.
Un partage de succession supporte le droit de partage à 2,5 %, soit 4 500 € sur un actif net de 180 000 €. Ce taux de droit commun figure à l’article 746 du code général des impôts. L’article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 l’a abaissé à 1,80 % au 1ᵉʳ janvier 2021, puis à 1,10 % au 1ᵉʳ janvier 2022.
Cette baisse ne vise que les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, comme le dit la doctrine publiée au BOFiP. Un décès ne rompt aucune union juridique au sens du texte : les héritiers restent au taux plein.
Sur quelle base le taux s’applique-t-il ?+
Sur l’actif net partagé, ici 180 000 €, et non sur la seule soulte de 90 000 €. La dette reprise se déduit avant le calcul.
Qui paie le droit de partage ?+
Il est dû par les copartageants. L’état liquidatif dit qui le supporte, et celui qui garde le logement le règle souvent en entier.
Les frais d’acte complets atteignent 9 069,56 €, contre 6 549,56 € après un divorce. Au droit de partage s’ajoutent les émoluments du notaire, 3 557,97 € hors taxe et 4 269,56 € toutes taxes comprises, au tarif de l’article A.444-121 du code de commerce. Puis la contribution de sécurité immobilière de 300 €, prévue par l’article 879 du code général des impôts.
La soulte entre héritiers n’est pas taxée en plus : l’article 748
Un partage issu d’une succession n’est pas translatif de propriété.
Entre héritiers, la soulte ne supporte aucun droit de mutation en plus du droit de partage. Le principe de départ dit l’inverse : l’article 747 du code général des impôts traite la soulte comme une vente, et la retire de la base du droit de partage.
L’article 748 écarte ce principe. Il vise les partages de biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale, entre membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel. Ces partages ne sont pas translatifs de propriété : un seul impôt, au taux du partage. Le BOFiP y ajoute les indivisions entre époux, celles entre partenaires de PACS et les donations-partage.
Concubins : la soulte est taxée comme une vente
Ni mariés ni pacsés, ils sortent de la liste de l’article 748.
Deux concubins paient 7 938 € là où deux époux divorcés paient 1 980 €, sur le même logement estimé 300 000 €. La liste de l’article 748 du code général des impôts ne les mentionne pas. Leur indivision ne vient ni d’une succession ni d’une communauté conjugale. Le principe de l’article 747 reprend sa place : la soulte est taxée comme une vente.
La facture se lit en deux morceaux. Le droit de partage à 2,5 % frappe l’actif net diminué de la soulte, soit 2 250 €. Les droits de mutation frappent la soulte, à 6,32 % de 90 000 €, soit 5 688 €. Total 7 938 €, et 12 507,56 € de frais d’acte.
Le droit dû dans les trois situations, sur un actif net de 180 000 €+
| Situation | Ce qui est dû | Total | Source |
|---|---|---|---|
| Divorce ou rupture de PACS | 1,10 % de l’actif net | 1 980 € | Article 746 du CGI |
| Succession entre héritiers | 2,5 % de l’actif net, soulte non taxée | 4 500 € | Articles 746 et 748 du CGI |
| Concubins | 2 250 €, plus 6,32 % sur la soulte | 7 938 € | Articles 747 et 748 du CGI, DGFiP |
Date : 13/09/2026
Le taux de 6,32 % est celui des droits de mutation dans 89 départements sur 101, d’après le tableau de la DGFiP relevé au 1ᵉʳ juin 2026. Il tombe à 5,81 % dans les 11 autres, et à 5,09 % dans l’Indre. L’article 116 de la loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur part de 4,50 % à 5,00 % jusqu’au 31 mars 2028.
Le surcoût ne se négocie pas : il tient à la qualification du couple, fixée par la loi. La voie de sortie, elle, se choisit, et une licitation fait tomber le droit de partage.
La licitation plutôt que le partage : 2 250 € d’économie
Traitée comme une vente, la licitation efface le droit de partage.
Une licitation supprime le droit de partage : 5 688 € au lieu de 7 938 €, soit 2 250 € d’économie. La licitation est la vente de la part indivise au profit de l’un des indivisaires. Les droits de mutation de 6,32 % restent dus sur la soulte, mais plus rien au titre du partage.
Demandez au notaire de chiffrer les deux voies côte à côte avant de signer : 7 938 € par partage, 5 688 € par licitation. L’écart se joue sur la rédaction de l’acte, donc au début du dossier.
Plus-value exonérée sur la résidence principale, partage ou licitation
Celui qui cède sa part sur le logement qu’il habitait n’est pas imposé.
L’exonération de plus-value de la résidence principale joue dans les deux cas, partage ou licitation. La doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-100 l’admet dans les mêmes conditions qu’après un divorce. Celui qui reçoit la soulte cède sa part : si le bien était sa résidence principale, le gain échappe à l’impôt.
La condition porte sur l’occupation du logement par le cédant. Sur un bien loué ou une résidence secondaire, la plus-value se calcule avec le notaire.
Attribution préférentielle : jusqu’à dix ans pour payer la soulte
La soulte est payable comptant, sauf pour l’attributaire du logement familial.
L’article 832-4 du code civil pose que la soulte est payable comptant, puis ouvre une exception : l’attributaire du logement familial ou d’une exploitation agricole peut exiger des délais, qui ne peuvent excéder dix ans. C’est la seule situation où un héritier obtient du temps de plein droit.
L’attribution préférentielle est le droit, pour un héritier, de se faire attribuer un bien précis contre une soulte versée aux autres. Elle se demande dans le partage, et ses modalités de paiement se fixent dans l’état liquidatif.
Un paiement étalé sur dix ans laisse la dette entière, et les cohéritiers attendent leur argent pendant toute cette durée. Solder la soulte tout de suite par un prêt ne laisse qu’un créancier en face, et une mensualité connue d’avance.
La valeur retenue est celle de la jouissance divise, pas du décès
Entre le décès et le partage, la valeur bouge, et la soulte suit.
L’article 829 du code civil impose d’estimer les biens à leur valeur à la date de la jouissance divise, et non à celle du décès. La jouissance divise est le jour où chacun sort de l’indivision et devient seul propriétaire de son lot. Des mois, parfois des années, séparent les deux dates.
La conséquence est directe. Si le logement a pris de la valeur depuis le décès, la part à racheter monte, et le montant à financer avec elle. Refaire l’estimation juste avant le partage évite de signer sur un chiffre périmé.
Mettre le logement en garantie ouvre des montants et des durées inaccessibles autrement. Voyez ce que ça donnerait chez vous.
Financer une soulte de succession par un regroupement de crédits
Soulte, prêt repris et crédits en cours dans un seul prêt.
Un regroupement de crédits réunit la soulte à payer, le capital restant dû du prêt et les crédits déjà en cours dans un seul prêt, prélevé une fois par mois. Sur le dossier de référence, le montant financé atteint 210 000 € : 120 000 € de prêt repris et 90 000 € de soulte. Avec une garantie prise sur le logement, la mensualité ressort à 1 315,00 € sur 240 mois à 4,38 %, pour 105 600,00 € de coût du crédit.
Trois raisons le rendent utile à un héritier. Il a souvent déjà des crédits à la consommation, qui font grimper son taux d’endettement. Le prêt d’origine reste à reprendre, et aucun texte n’oblige la banque qui l’avait accordé à prêter de nouveau. Et ses cohéritiers veulent leur argent, pas un échéancier.
210 000 € à 4,38 % sur 240 mois. C’est la formule la moins chère à durée égale.
Les mêmes 210 000 € à 6,26 % sur 240 mois.
Soit 53 080,80 € sur la durée. Prendre une garantie sur le logement hérité est le choix qui pèse le plus lourd sur la facture.
La reprise du prêt en cours se traite comme un rachat de prêt immobilier, avec la soulte en plus. Les frais prélevés par le prêteur se chiffrent à part de ceux du notaire, et les deux se cumulent.
Reductis ne prête pas et ne perçoit aucune somme du visiteur. Le site met en relation avec des établissements et des courtiers, et n’est pas immatriculé à l’ORIAS.
La mensualité selon la garantie et la durée
Sur 210 000 €, elle va de 1 152,99 € à 2 077,65 € par mois.
Deux décisions font la mensualité : la garantie prise sur le logement, qui fixe le taux, et la durée, qui fixe le coût total.
Quatre formules sur les mêmes 210 000 €+
| Formule | Taux | Durée | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|---|
| Avec garantie sur le logement | 4,38 % | 240 mois | 1 315,00 € | 105 600,00 € |
| Avec garantie, durée longue | 4,38 % | 300 mois | 1 152,99 € | 135 897,00 € |
| Sans garantie | 6,26 % | 240 mois | 1 536,17 € | 158 680,80 € |
| Sans garantie, durée courte | 6,26 % | 144 mois | 2 077,65 € | 89 181,60 € |
Source : Reductis · Date : 13/09/2026
Les taux de 4,38 % avec garantie et de 6,26 % sans viennent d’un relevé des taux affichés en juillet 2026. Allonger la durée baisse la mensualité et gonfle le coût. Quand une hypothèque est impossible, la caution d’un organisme spécialisé la remplace parfois.
Emprunter la soulte seule, ou tout reprendre en un prêt
Les 90 000 € seuls coûtent moins, mais le prêt en cours continue.
Emprunter la soulte seule, soit 90 000 €, revient à 563,57 € par mois à 4,38 % sur 240 mois, ou à 890,42 € par mois à 6,26 % sur 144 mois. La mensualité paraît légère, mais elle ne remplace rien : le prêt du logement continue à côté.
Le choix est donc simple. Garder le prêt en place laisse deux prélèvements et deux contrats. Tout reprendre dans un seul prêt ne laisse qu’une mensualité, et permet d’y verser les crédits à la consommation en cours. C’est souvent la seule formule qui passe sur un revenu unique.
Rester en indivision ou en sortir : les règles du code civil
Personne ne peut être forcé de rester dans l’indivision.
L’article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Un héritier peut donc demander le partage à tout moment. Les autres règles organisent la vie du bien jusque-là, et se lisent aussi sur la fiche Indivision de Service-public.
- 1Demander le partage L’article 815 du code civil le permet à tout moment : nul ne peut être contraint de rester en indivision.
- 2Vendre ou hypothéquer le logement L’unanimité est exigée. Les actes d’administration, eux, passent à la majorité des deux tiers.
- 3Organiser l’attente Une convention d’indivision de cinq ans renouvelable, prévue par l’article 1873-1.
- 4Un maintien imposé par le juge Il peut maintenir l’indivision, mais l’article 815-1 limite la mesure à cinq ans.
- 5Sortir Partage avec soulte, licitation, ou vente du logement et partage du prix.
L’unanimité a une conséquence sur le financement. Une garantie prise sur un bien encore indivis suppose l’accord de tous. Le prêt et le partage se signent donc le même jour chez le notaire : celui qui rachète devient seul propriétaire, et la garantie porte sur un bien entièrement à lui.
L’indemnité d’occupation due par l’héritier qui habite le logement
L’article 815-9 oblige celui qui occupe seul à indemniser les autres.
L’héritier qui occupe seul le logement indivis doit une indemnité d’occupation aux autres, par l’article 815-9 du code civil. Elle court du jour où il jouit seul du bien, et s’accumule jusqu’au partage.
Elle entre dans les comptes de l’indivision, et vient s’ajouter à la soulte ou se déduire de la part. Plus le partage traîne, plus elle grossit : un argument de plus pour boucler le financement tôt.
Autour de la soulte d’une succession
Le calcul du montant, le sort du prêt encore en cours et le cas où la somme ne peut pas être réunie sont traités séparément. Les trois pages ci-dessous reprennent le même dossier chiffré.
La valeur nette du bien fixe le montant possible. Faites-la entrer dans le calcul.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour payer une soulte de succession ?+
La soulte est payable comptant. L’article 832-4 du code civil réserve une exception à l’héritier qui se fait attribuer le logement familial ou une exploitation agricole : il peut exiger des délais, qui ne peuvent excéder dix ans. Les modalités se fixent dans l’état liquidatif. Beaucoup préfèrent solder la soulte tout de suite par un prêt, pour remplacer une dette envers la famille par une mensualité connue.
Le droit de partage est-il le même pour une succession et pour un divorce ?+
Non. Le taux de droit commun de l’article 746 du code général des impôts est de 2,5 %, et il s’applique aux partages de succession : 4 500 € sur un actif net de 180 000 €. Le taux réduit de 1,10 %, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, ne vise que les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, soit 1 980 € sur le même dossier.
Comment calculer la soulte quand il y a trois héritiers ?+
On retire le capital restant dû du prêt de la valeur du logement pour obtenir l’actif net. Puis on applique la somme des quotes-parts rachetées : avec trois héritiers à parts égales, celui qui garde le bien rachète deux tiers de l’actif net. Les quotes-parts réelles se lisent dans l’acte de notoriété, car un conjoint survivant ou une donation antérieure les modifie.
Des concubins paient-ils plus qu’un couple marié pour sortir d’une indivision ?+
Oui, 5 958 € de plus sur le dossier de référence. Les concubins ne figurent pas dans la liste de l’article 748 du code général des impôts. Leur soulte est donc taxée comme une vente : 2 250 € de droit de partage, plus 5 688 € de droits de mutation à 6,32 %, soit 7 938 €. Une licitation ramène ce total à 5 688 €.
La soulte reçue par un héritier est-elle imposable ?+
Elle ne supporte aucun droit de mutation en plus du droit de partage, par l’article 748 du code général des impôts. Celui qui la reçoit cède sa part : si le bien était sa résidence principale, le gain est exonéré de plus-value, selon la doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-100. Sur une résidence secondaire ou un bien loué, la plus-value se calcule avec le notaire.
Faut-il un notaire pour racheter la part d’un autre héritier ?+
Oui, dès qu’un bien immobilier est en jeu. Le notaire dresse l’état liquidatif et l’acte de partage, perçoit le droit de partage et le reverse. Ses émoluments atteignent ici 3 557,97 € hors taxe, soit 4 269,56 € toutes taxes comprises, au tarif de l’article A.444-121 du code de commerce. S’ajoute la contribution de sécurité immobilière de 300 €.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1BOFiP — impots.gouv.fr — Droit de partage de l’article 746 du code général des impôts : taux de droit commun de 2,5 %, abaissé à 1,80 % au 1ᵉʳ janvier 2021 puis à 1,10 % au 1ᵉʳ janvier 2022 pour les seuls partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS ; base constituée de l’actif net partagé ; article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 (13 septembre 2026)
- 2Légifrance — Code général des impôts — article 747 (la soulte est taxée comme une vente et se déduit de l’actif net servant de base au droit de partage) et article 748 (les partages de biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale, entre membres originaires de l’indivision, leur conjoint, ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété) ; le BOFiP y ajoute les indivisions entre époux, entre partenaires de PACS et les donations-partage, à l’exclusion des concubins (13 septembre 2026)
- 3DGFiP — Tableau des droits de mutation à titre onéreux relevé au 1ᵉʳ juin 2026 : 6,32 % dans 89 départements sur 101, 5,81 % dans les 11 autres et pour un primo-accédant éligible, 5,09 % dans l’Indre ; part départementale portée de 4,50 % à 5,00 % par l’article 116 de la loi de finances pour 2025, hausse autorisée jusqu’au 31 mars 2028 (13 septembre 2026)
- 4Légifrance — Code civil — article 832-4 (soulte payable comptant, délais pouvant aller jusqu’à dix ans pour l’attributaire du logement familial ou d’une exploitation agricole) et article 829 (biens estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, et non à celle du décès) (13 septembre 2026)
- 5Service-public.gouv.fr — Fiche « Indivision » — nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (article 815 du code civil), unanimité exigée pour vendre ou hypothéquer un immeuble indivis et majorité des deux tiers pour les actes d’administration, convention d’indivision de cinq ans renouvelable (article 1873-1), maintien judiciaire limité à cinq ans (article 815-1), indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe seul le bien (article 815-9) (13 septembre 2026)
- 6BOFiP — impots.gouv.fr — Doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-100 — l’exonération de plus-value applicable à la résidence principale vaut aussi bien pour un partage que pour une licitation, dans les mêmes conditions qu’après un divorce (13 septembre 2026)
- 7Légifrance — Code de commerce — article A.444-121, tarif réglementé des émoluments du notaire sur un acte de partage, assis sur l’actif brut : 4,931 % jusqu’à 6 500 €, 2,034 % de 6 500 à 17 000 €, 1,356 % de 17 000 à 60 000 €, 1,017 % au-delà de 60 000 €, plus 0,493 % non dégressif sur les reprises en nature ; code général des impôts, article 879, contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur déclarée avec un minimum de 15 € (13 septembre 2026)
- 8Calcul et relevé Reductis — Dossier de référence du silo soulte — logement estimé 300 000 €, capital restant dû de 120 000 €, actif net partagé de 180 000 €, part de 50 %, soulte de 90 000 €, montant financé de 210 000 € ; droit de partage et frais d’acte chiffrés dans les trois situations, 6 549,56 €, 9 069,56 € et 12 507,56 € au total ; mensualités établies avec m = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), hors assurance, sur des taux de rachat affichés par les courtiers en juillet 2026, 4,38 % avec garantie et 6,26 % sans (13 septembre 2026)