La formule du calcul d’une soulte, appliquée à un logement de 300 000 €
Valeur du logement moins capital restant dû, fois la part : 90 000 €.
Le calcul tient en une ligne : soulte = (valeur du logement moins capital restant dû) × part de celui qui s’en va. Sur le dossier de référence de ce silo, un logement estimé 300 000 € avec 120 000 € encore à rembourser laisse 180 000 € de valeur nette. À parts égales, la soulte atteint 90 000 €.
Trois chiffres suffisent, et le calculateur posé juste ci-dessus reprend les vôtres. Le montant obtenu n’est pas encore la somme à réunir : les frais d’acte et le prêt du couple s’y ajoutent. Les notaires appellent ces 180 000 € l’actif net partagé, et c’est aussi la base du droit de partage.
Pourquoi le capital restant dû se retire avant le partage
La dette suit le logement et ne peut pas être payée deux fois.
Le logement vaut 300 000 €, mais le couple ne possède pas 300 000 €. Il possède le logement moins la dette qui pèse dessus, soit 120 000 € à rembourser. Cette dette ne disparaît pas au partage : celui qui garde la maison la reprend à son nom.
Sauter cette soustraction fait payer la dette deux fois à celui qui reste : dans le prix de la part rachetée, puis dans ses mensualités. Le chiffre exact est celui du dernier relevé annuel du prêt.
Apports inégaux au départ : la part de chacun n’est pas de 50 %
La part qui compte est celle inscrite au titre de propriété.
La part de 50 % n’est qu’une hypothèse de départ. Celle qui compte est écrite dans le titre de propriété : la quote-part d’achat, inégale dès que l’un des deux a mis davantage le jour de la signature.
Un apport personnel, une donation reçue d’un parent ou des travaux payés seul ne modifient pas toujours cette quote-part. Ils se règlent à côté, en créance d’un ex-conjoint envers l’autre, que le notaire liquide dans les comptes du partage. Le calcul accepte n’importe quelle part.
Calcul à 6,26 %, taux relevé par Empruntis en juillet 2026 sur un regroupement de crédits à la consommation. Hors assurance et frais de dossier.
Les frais d’acte, le poste que le calcul d’une soulte oublie presque toujours
Émoluments du notaire et contribution de sécurité immobilière : 4 269,56 € TTC et 300 €.
Le montant de la soulte ne dit rien de ce que l’acte coûte. Ici, les émoluments du notaire s’élèvent à 3 557,97 € hors taxes, soit 4 269,56 € après la TVA de 20 %. S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière, l’impôt qui paie la publication de l’acte : 0,10 % de la valeur déclarée, donc 300 € (article 879 du code général des impôts).
Les quatre tranches des émoluments de partage+
| Tranche de l’actif brut | Taux | Source |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 4,931 % | A.444-121, code de commerce |
| De 6 500 à 17 000 € | 2,034 % | idem |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,356 % | idem |
| Au-delà de 60 000 € | 1,017 % | idem |
| Reprises en nature | 0,493 % | idem |
Date : 13/09/2026
Ces taux sont un tarif réglementé. Ce poste est donc connu à l’euro près avant d’aller chez le notaire. Les frais du prêt, eux, ne suivent aucun barème : les frais d’un rachat de crédit poste par poste se lisent sur l’offre.
Les émoluments du notaire se calculent sur la valeur du logement, pas sur la soulte
La base est l’actif brut, soit les 300 000 € du bien.
Les tranches du tableau s’appliquent à l’actif brut : les 300 000 € du logement, et non les 90 000 € de soulte ni les 180 000 € de valeur nette. C’est la règle du tarif de l’article A.444-121 du code de commerce.
La conséquence se retient vite. Rembourser une partie du prêt avant de signer ne fait pas baisser ces émoluments : la dette n’entre pas dans leur base. Seule la valeur du logement les fait bouger.
1,10 %, 2,5 % ou droits de mutation : le taux dépend de la situation du couple
Les frais d’acte vont de 6 549,56 € à 12 507,56 € selon la situation.
Le droit de partage frappe l’actif net, 180 000 € ici. Son taux dépend de ce qui liait les deux personnes, pas du logement ni de la soulte. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS est taxé à 1,10 % au lieu des 2,5 % de l’article 746 du code général des impôts.
Les trois situations et les trois totaux de frais d’acte+
| Situation | Taux et base | Droit dû | Total des frais d’acte | Source |
|---|---|---|---|---|
| Divorce, séparation de corps, rupture de PACS | 1,10 % de l’actif net | 1 980 € | 6 549,56 € | Article 746 du CGI |
| Succession entre héritiers | 2,5 % de l’actif net | 4 500 € | 9 069,56 € | Article 746 du CGI |
| Concubins | 2,5 % de l’actif net moins la soulte (2 250 €), plus 6,32 % sur la soulte (5 688 €) | 7 938 € | 12 507,56 € | Articles 747 et 748 du CGI |
Date : 13/09/2026
La valeur du logement, le capital qui reste dû, votre part : le montant de la soulte s’affiche, et les frais d’acte avec lui.
L’écart atteint 5 958 € entre deux concubins et un couple divorcé, et 2 520 € entre une succession et un divorce.
Deux concubins qui passent par une licitation plutôt que par un partage échappent au droit de partage : 5 688 € au lieu de 7 938 €, soit 2 250 € gardés. La question se pose au notaire avant l’acte.
Concubins : pourquoi la soulte est taxée comme une vente (articles 747 et 748 du CGI)
L’article 748 liste les partages épargnés, et les concubins n’y sont pas.
L’article 747 du code général des impôts pose le principe : une soulte est taxée comme une vente, et elle sort de l’actif net pour le calcul du droit de partage. L’article 748 pose l’exception : les partages de biens venant d’une succession ou d’une communauté conjugale, faits entre les membres d’origine de l’indivision et leurs proches.
La doctrine du BOFiP y ajoute les indivisions entre époux et entre partenaires de PACS. Les concubins n’y figurent pas. Leur soulte supporte donc les droits de mutation, 6,32 % en 2026 dans 89 départements sur 101, soit 5 688 € sur 90 000 €.
La licitation, moins chère que le partage pour des concubins
Elle supprime le droit de partage : 5 688 € au lieu de 7 938 €.
Une licitation, c’est la vente de la part indivise au lieu d’un partage. Elle supprime le droit de partage : seuls les droits de mutation restent dus sur la soulte. La facture de deux concubins passe de 7 938 € à 5 688 €, soit 2 250 € d’économie.
Le choix se fait avec le notaire, avant l’écriture de l’acte. Il ne coûte rien sur la plus-value : l’exonération de la résidence principale vaut pour une licitation comme pour un partage, doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-100.
Le montant à emprunter n’est pas la soulte : 210 000 € pour une soulte de 90 000 €
Celui qui reste rachète une part et reprend seul une dette.
Le prêt à obtenir ne porte pas sur 90 000 € mais sur 210 000 €. Celui qui garde le logement rachète la part de l’autre et reprend seul le prêt du couple : 120 000 € de capital restant dû, plus 90 000 € de soulte. C’est ce total que le prêteur examine.
la soulte versée à l’autre
le prêt du couple, repris seul
le montant réellement à financer
Deux chemins mènent à ce total. Le premier garde le prêt d’origine et ajoute un prêt pour la soulte seule, 563,57 € par mois à 4,38 % sur 240 mois. Le second reprend tout en une opération : un reprendre un prêt immobilier existant dans un nouveau crédit, augmenté de la somme destinée à la soulte.
Le regroupement de crédits est souvent la seule formule qui passe quand la banque refuse de désolidariser le prêt. Il absorbe au passage les crédits à la consommation qu’une séparation laisse derrière elle. Les trois façons de payer une soulte sont comparées dans le financement et le déroulement d’un rachat de soulte.
La mensualité change avec la garantie : 1 315,00 € avec, 1 536,17 € sans
Sur 210 000 € et 240 mois, la garantie vaut 221,17 € par mois.
Sur 210 000 € et 240 mois, deux formules existent. Avec une garantie prise sur le logement, la mensualité s’établit à 1 315,00 € au taux de 4,38 %. Sans garantie, aux règles du crédit à la consommation, elle monte à 1 536,17 € au taux de 6,26 %. Soit 221,17 € par mois et 53 080,80 € de coût en plus.
La raison est une règle de seuil : au-delà de 60 % de crédits immobiliers dans les créances reprises, l’opération suit les règles du crédit immobilier. Or une soulte est de l’argent neuf : la part immobilière tombe à 57,1 % ici. Une garantie prise sur le bien renverse ce calcul, sujet du rachat de crédit garanti par une hypothèque.
Reprendre seul le logement, c’est reprendre les deux dettes à la fois. Voyez la mensualité que donne un seul prêt à la place des deux.
Les trois inconnues qu’aucun calcul de soulte ne devine : le taux, l’accord de la banque, la valeur du logement
Ces trois données se fixent après le calcul, et elles décident de tout.
Un calcul de soulte donne un montant exact à partir de données qui, elles, ne sont pas encore arrêtées. Trois d’entre elles décident si l’opération se fait.
- 1Le taux réel de votre prêt Les 4,38 % et 6,26 % utilisés ici sont des taux relevés en juillet 2026, pas une offre. Le vôtre dépend de vos revenus et de la garantie. Les écarts d’un prêteur à l’autre sont détaillés dans les taux pratiqués sur un rachat de crédit.
- 2L’accord de la banque Aucun texte ne l’oblige à retirer votre ex du prêt. Un regroupement de crédits obtient le même résultat sans elle, en soldant le prêt d’origine.
- 3La valeur retenue pour le logement Une estimation d’agence n’est ni la valeur inscrite dans l’acte, ni celle que le prêteur retiendra. L’écart touche la soulte, les émoluments et le droit de partage.
Ces trois inconnues se lèvent dans l’ordre. La valeur se fixe avec le notaire, le taux avec une demande chiffrée, et le refus de la banque se contourne par un regroupement de crédits.
La banque n’est pas obligée d’accepter de retirer votre ex du prêt
Son refus n’a pas à être motivé, et le regroupement de crédits s’en passe.
Aucun texte ne contraint un prêteur à retirer un co-emprunteur d’un contrat en cours, et son refus n’a pas à être motivé. L’article 1202 du code civil rappelle que la solidarité « ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée ».
Elle n’est pas partie à la procédure de divorce et peut réclamer toute la dette à l’un ou l’autre. Le prêt reste dans l’endettement de celui qui est parti.
Un regroupement de crédits au nom d’un seul emprunteur produit ce retrait sans l’accord de la banque d’origine : l’opération solde le prêt du couple, qui s’éteint le jour de la signature.
Lire le résultat d’un calcul de soulte et décider de la suite
Trois chiffres sur quatre sont fermes, un seul reste à confirmer.
Un calcul complet produit quatre chiffres, et ils n’ont pas la même solidité. Trois sont fermes, un seul reste à confirmer.
- 1La soulte Ferme dès que la valeur du logement et les parts de chacun sont arrêtées. Elle entre telle quelle dans l’état liquidatif du notaire.
- 2Les frais d’acte Fermes aussi : émoluments au tarif réglementé, droit de partage au taux fixé par la loi.
- 3Le montant à financer Ferme, si le capital restant dû du prêt du couple n’est pas oublié.
- 4La mensualité Un ordre de grandeur tant qu’aucun prêteur n’a chiffré votre dossier. C’est le seul chiffre qui se négocie.
La suite se joue dans cet ordre : faire estimer le logement, s’accorder sur les parts, puis obtenir un accord de financement écrit avant de signer chez le notaire. Un accord obtenu avant l’état liquidatif évite de s’engager sur une opération qu’on ne pourra pas conclure.
Le même calcul sur une succession et sur une séparation de concubins
La formule ne change pas : seuls le taux et les délais diffèrent.
La formule reste la même d’une situation à l’autre. Sur une succession, le droit de partage demeure à 2,5 % : 4 500 € sur un actif net de 180 000 €, et 9 069,56 € de frais d’acte au total. Les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, et non à celle du décès, article 829 du code civil. Et la soulte est payable comptant, sauf pour le logement familial, où celui qui reçoit le bien peut exiger des délais qui ne dépassent pas dix ans, article 832-4.
Entre concubins, la facture monte à 12 507,56 €. La licitation ramène les droits à 5 688 €, et nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, article 815 du code civil.
Autour du calcul d’une soulte
Le calcul donne un montant. Trois situations changent ensuite ce qu’on peut en faire : un prêt immobilier encore en cours sur le logement, une soulte hors de portée, ou un partage qui vient d’une succession plutôt que d’une séparation. Les pages ci-dessous traitent chacune de ces trois situations sur le même dossier chiffré.
Pas un exemple, pas une moyenne : votre situation. Vous voyez ce que vous paieriez chaque mois, et ce que ça coûte au bout.
Questions fréquentes
Comment calculer la soulte d’une maison ?+
On retire de la valeur du logement le capital restant dû du prêt, puis on multiplie par la part de celui qui s’en va. Sur un bien estimé 300 000 € avec 120 000 € encore dus, la valeur nette est de 180 000 € et la soulte à parts égales de 90 000 €.
Exemple de calcul de soulte après un divorce : que donne un bien de 300 000 € ?+
90 000 € de soulte, 4 269,56 € d’émoluments du notaire TTC, 1 980 € de droit de partage à 1,10 % et 300 € de contribution de sécurité immobilière, soit 6 549,56 € de frais d’acte. Le prêt à obtenir porte sur 210 000 €.
Un simulateur de rachat de soulte donne-t-il le montant à emprunter ?+
Rarement. La plupart s’arrêtent à la soulte, ici 90 000 €, alors que le prêt porte sur 210 000 € parce que celui qui reste reprend aussi le capital restant dû du prêt du couple. Le calculateur de cette page ajoute ce poste.
Comment calculer une soulte quand les apports au départ n’étaient pas égaux ?+
La part à appliquer est celle du titre de propriété, pas 50 % par défaut. Un apport, une donation ou des travaux payés seul se règlent à côté, en créance entre les deux, que le notaire liquide dans les comptes du partage.
Le calcul d’un rachat de soulte en indivision suit-il la même formule ?+
Oui. Seuls le taux et la base taxée changent selon ce qui liait les indivisaires. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, article 815 du code civil, et le partage peut donc être demandé à tout moment.
Comment calculer le rachat d’une part de maison entre concubins ?+
La soulte se calcule comme ailleurs, mais elle est taxée comme une vente : 6,32 % de droits de mutation, soit 5 688 € sur 90 000 €, et 12 507,56 € de frais d’acte au total. Passer par une licitation économise 2 250 €.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1Légifrance — Code de commerce, article A.444-121 — tarif réglementé des émoluments du notaire sur un acte de partage, assis sur l’actif brut : 4,931 % de 0 à 6 500 €, 2,034 % de 6 500 à 17 000 €, 1,356 % de 17 000 à 60 000 €, 1,017 % au-delà de 60 000 €, plus un émolument non dégressif de 0,493 % sur les reprises en nature (13 septembre 2026)
- 2Légifrance — Code général des impôts — article 746 (droit de partage, taux de droit commun de 2,5 % assis sur l’actif net partagé), article 747 (la soulte est taxée comme une vente et se déduit de l’actif net pour le calcul du droit de partage), article 748 (les partages de biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale, faits entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou leurs ayants droit à titre universel, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété), article 879 (contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur déclarée, 15 € minimum) (13 septembre 2026)
- 3BOFiP — impots.gouv.fr — Doctrine fiscale sur le droit de partage de l’article 746 du code général des impôts : taux abaissé à 1,80 % au 1ᵉʳ janvier 2021 puis à 1,10 % au 1ᵉʳ janvier 2022 pour les partages d’intérêts patrimoniaux qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, par l’article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 ; extension de l’exception de l’article 748 aux indivisions entre époux, entre partenaires de PACS et aux donations-partage, les concubins en étant exclus ; exonération de plus-value de la résidence principale applicable à une licitation comme à un partage, doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-100 (13 septembre 2026)
- 4DGFiP — impots.gouv.fr — Tableau des droits de mutation à titre onéreux sur les immeubles, relevé au 1ᵉʳ juin 2026 : 6,32 % dans 89 départements sur 101, 5,81 % dans les 11 autres et pour un primo-accédant éligible, 5,09 % dans l’Indre ; décomposition en part départementale portée de 4,50 % à 5,00 % par l’article 116 de la loi de finances pour 2025, hausse autorisée jusqu’au 31 mars 2028, taxe communale de 1,20 % et environ 0,11 % de frais d’assiette (13 septembre 2026)
- 5Légifrance — Code civil — article 1202 (« la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée »), article 815 (nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision), article 829 (les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise et non à celle du décès), article 832-4 (soulte payable comptant, avec des délais qui ne peuvent excéder dix ans pour le logement familial ou une exploitation agricole) (13 septembre 2026)
- 6Légifrance — Code de la consommation — articles L.314-11 et R.314-18 : au-delà de 60 % de crédits immobiliers dans les créances reprises, un regroupement suit les règles du crédit immobilier ; article L.314-12 alinéa 2 : une garantie hypothécaire y fait relever l’opération quel que soit ce ratio ; article L.314-10 : une opération qui ne reprend que des crédits à la consommation reste sous les règles du crédit à la consommation (13 septembre 2026)
- 7Service-public.gouv.fr — Fiche « Indivision » — nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, unanimité exigée pour vendre ou hypothéquer un immeuble indivis, majorité des deux tiers pour les actes d’administration, indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe seul le logement (article 815-9 du code civil), convention d’indivision de cinq ans renouvelable (article 1873-1) (13 septembre 2026)
- 8Banque de France et calcul Reductis — Dossier de référence du silo soulte — logement estimé 300 000 €, 120 000 € de capital restant dû, parts égales : 180 000 € d’actif net, 90 000 € de soulte, 210 000 € à financer ; émoluments de partage de 3 557,97 € hors taxes et 4 269,56 € TTC ; totaux de frais d’acte de 6 549,56 €, 9 069,56 € et 12 507,56 € selon la situation du couple ; mensualités constantes selon m = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), hors assurance et hors frais, sur les taux de rachat relevés en juillet 2026, 4,38 % avec garantie et 6,26 % sans : 1 315,00 € et 1 536,17 € sur 240 mois, 563,57 € pour la soulte seule (13 septembre 2026)