Un prêt du couple encore en cours et une soulte : deux dettes reprises ensemble
Celui qui garde le logement finance la soulte due à l’autre et la totalité du capital restant dû, soit 210 000 € ici.
Le prêt signé à deux ne s’arrête pas avec le couple. Celui qui garde la maison reprend donc deux dettes à la fois : le capital qui reste dû sur le prêt commun, et la soulte due à celui qui s’en va. Le logement de ce dossier vaut 300 000 € et il reste 120 000 € à rembourser. La valeur nette à partager est de 180 000 €, et la part de 50 % de celui qui part vaut 90 000 €.
Un prêteur ne regarde jamais la soulte seule. Il regarde les 210 000 € que le dossier lui demande. Les trois façons de payer une soulte, et le taux qui les départage, sont chiffrées sur la page qui compare le financement d’un rachat de soulte. Celle-ci traite le seul cas où le prêt immobilier tourne encore.
Entre la séparation et la signature, les échéances continuent de tomber et le capital baisse. Demandez un décompte à jour à la banque avant de vous engager sur un montant : plus le capital baisse, plus la soulte grossit.
Pourquoi la banque d’origine ne prête pas seulement la soulte
Emprunter les 90 000 € à côté du prêt commun suppose deux accords de la banque, pas un.
Emprunter la soulte seule paraît plus simple, et l’échéance est plus légère : 90 000 € sur 240 mois à 4,38 % coûtent 563,57 € par mois. Mais cette formule suppose deux accords de la banque, pas un. Elle doit retirer votre ex du prêt existant, puis accorder un crédit neuf examiné sur un seul revenu. Un oui sur le second ne vaut rien sans le premier.
Tant que le prêt d’origine reste au nom des deux, la banque garde deux débiteurs pour une seule créance. C’est pour cette raison que la demande revient presque toujours en un dossier unique : solder le prêt du couple et financer la soulte ensemble. Taux relevés par Empruntis en juillet 2026.
Reprendre les parts de son conjoint sans divorcer : deux différences dans le dossier
Aucun jugement n’est exigé pour signer le partage, mais le taux de la taxe dépend de la qualification du couple.
Rien n’interdit de racheter les parts de son conjoint sans divorcer. Le partage d’un bien indivis peut être organisé à tout moment : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, pose l’article 815 du code civil.
Le taux du droit de partage+
Le taux réduit de 1,10 % vise les partages qui suivent une rupture d’union juridique. Hors rupture, le droit commun de 2,5 % s’applique : 4 500 € au lieu de 1 980 € sur un actif net de 180 000 €.
La qualification du couple+
L’article 748 du code général des impôts protège les partages entre époux, entre partenaires de PACS et entre héritiers. Deux concubins n’y figurent pas : leur soulte est taxée comme une vente.
Le financement, lui, ne bouge pas. Un rachat de crédit s’étudie sur la situation du moment, sans attendre la fin d’une procédure.
Calcul à 6,26 %, taux relevé par Empruntis en juillet 2026 sur un regroupement de crédits à la consommation. Hors assurance et frais de dossier.
Désolidarisation du prêt : aucun texte n’oblige la banque à retirer votre ex
La clause de solidarité du contrat survit au divorce, et le prêteur reste libre de refuser sans se justifier.
La désolidarisation est un accord, jamais un droit. Aucun texte n’oblige une banque à retirer un co-emprunteur du contrat, et son refus n’a pas à être motivé : elle choisit ses débiteurs. L’article 1202 du code civil pose que « la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée ». Quand votre offre de prêt porte cette clause, elle survit au divorce.
Elle n’est pas partie à votre divorce et peut réclamer la totalité des échéances à l’un quelconque des deux emprunteurs. Celui qui a quitté le logement reste donc tenu du prêt : il pèse sur son endettement et l’empêche d’emprunter ailleurs.
Trois issues font disparaître cette dette commune : l’accord écrit de la banque, la vente du logement, ou le rachat du prêt par un autre prêteur au nom d’un seul emprunteur. La troisième ne dépend pas de la banque d’origine, et c’est ce qui la rend décisive.
Les conditions qu’une banque examine avant d’accepter une désolidarisation
Elle perd un débiteur : elle réexamine la capacité de celui qui reste, la valeur du bien et la garantie.
La banque qui accepte passe de deux signatures à une. Elle réexamine donc le dossier comme une demande neuve : revenus de celui qui reste, charges recalculées sur une personne, valeur du logement rapportée au capital restant dû, et parfois une caution. Son accord se matérialise par un avenant signé, ou par un acte de décharge daté.
Ces critères ressemblent à ceux d’un regroupement, et les conditions pour déposer un dossier seul sont détaillées sur la page qui dit qui peut demander un rachat de crédit. Un point pèse plus lourd que les autres : l’écart entre la mensualité conservée et le revenu qui reste.
Quand la banque refuse : le rachat de crédit remplace son prêt
Un autre prêteur rachète le capital restant dû, et la clause de solidarité disparaît avec le contrat.
Un refus ne se discute pas, il se contourne. Le rachat de crédit ne demande rien à la banque d’origine : il solde son prêt. Le nouveau prêteur verse le capital restant dû, le contrat commun s’éteint, et la clause de solidarité s’éteint avec lui. Votre ex sort de la dette parce que la dette n’existe plus.
Déposez la demande de rachat en même temps que la demande de désolidarisation, et non après le refus. Les deux dossiers vivent des mêmes pièces : offre de prêt, décompte du capital restant dû, avis d’imposition, estimation du logement.
Le rachat de crédit quand la désolidarisation est refusée : un prêteur, une mensualité
Un nouveau prêteur solde le prêt du couple et finance la soulte en une fois, pour 1 315 € par mois sur 240 mois.
C’est la formule qui règle les deux problèmes d’un coup. Un nouveau prêteur rachète les 120 000 € qui restent dus, y ajoute les 90 000 € de soulte, et vous signez seul un prêt de 210 000 €. Une seule mensualité, un seul contrat, un seul nom. Le prêt du couple est remboursé par l’opération : votre ex n’a plus rien à faire décharger.
financés en une fois, prêt repris et soulte comprise
de mensualité sur 240 mois à 4,38 %, avec garantie
seul emprunteur, et plus aucune clause de solidarité
Au-delà de 60 % de crédits immobiliers dans les créances reprises, l’opération passe sous les règles du crédit immobilier, posent les articles L.314-11 et R.314-18 du code de la consommation. Une garantie prise sur le logement l’y fait basculer quel que soit ce pourcentage, par l’article L.314-12 alinéa 2.
Ce calcul compte, car la soulte est de l’argent neuf : elle fait monter le total financé sans faire monter la part immobilière. Sans garantie, cette part tombe à 57,1 % et le prêt reste sous les règles du crédit à la consommation, soit 53 081 € de plus sur 240 mois. La démarche complète est décrite sur la page du rachat d’un prêt immobilier en cours.
Un point d’écart sur quinze ans, ce sont des milliers d’euros. Faites chiffrer ce qu’on peut vous proposer aujourd’hui.
Un seul revenu après la séparation : la durée qui rétablit le taux d’endettement
Les charges restent celles du couple et le revenu est divisé par deux : la garantie et la durée rétablissent le rapport.
Le problème n’est pas le montant, c’est ce qui se trouve en face. Les charges restent celles du couple, le revenu est divisé par deux. Garder la mensualité du prêt d’origine et y ajouter un prêt pour la soulte additionne deux échéances sur un seul salaire. Le regroupement n’additionne pas, il remplace.
Deux moyens font baisser le rapport. La garantie prise sur le logement fait passer le taux de 6,26 % à 4,38 %, et l’échéance de 1 536,17 € à 1 315 €. La durée ensuite : 300 mois au lieu de 240 ramènent la mensualité à 1 152,99 €. Un dossier refusé sur 240 mois passe parfois sur 300, et les marges examinées par les prêteurs sont détaillées sur la page sur un taux d’endettement élevé après un rachat de crédits.
La mensualité selon la garantie : 1 315 € avec une garantie sur le logement, 1 536,17 € sans
Les quatre formules possibles sur 210 000 €, avec la mensualité et le coût du crédit de chacune.
La garantie est le premier chiffre du dossier, avant même la durée. Une garantie prise sur le logement fait passer le taux de 6,26 % à 4,38 %, et l’écart de mensualité atteint 221,17 € à durée égale de 240 mois.
Les quatre formules chiffrées sur 210 000 €+
| Formule | Taux | Durée | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|---|
| Garantie sur le logement, règles du crédit immobilier | 4,38 % | 240 mois | 1 315,00 € | 105 600,00 € |
| Sans garantie, règles du crédit à la consommation | 6,26 % | 240 mois | 1 536,17 € | 158 680,80 € |
| Sans garantie, durée courte | 6,26 % | 144 mois | 2 077,65 € | 89 181,60 € |
| Garantie sur le logement, durée longue | 4,38 % | 300 mois | 1 152,99 € | 135 897,00 € |
Source : Empruntis, calcul Reductis · Date : 13/09/2026
Le coût du crédit ne suit pas la mensualité. Sur 240 mois, la formule sans garantie revient à 158 680,80 € contre 105 600,00 € avec garantie, soit 53 080,80 € d’écart. Raccourcir à 144 mois ramène ce coût à 89 181,60 €, mais l’échéance grimpe à 2 077,65 €. La première ligne du tableau reste la plus sûre pour un seul revenu.
Au 3ᵉ trimestre 2026, il est de 8,56 % en consommation au-delà de 6 000 €, et de 5,29 % en immobilier sur 20 ans et plus. Une marge plus large tolère un taux plus élevé. Seuils publiés par la Banque de France.
La durée qui allège la mensualité, et son prix sur la totalité du crédit
Sur 300 mois, l’échéance descend à 1 152,99 € et le coût du crédit monte à 135 897,00 €.
La durée est le réglage le plus efficace sur la mensualité, et le plus cher sur la totalité. Sur 300 mois avec une garantie prise sur le logement, l’échéance des 210 000 € descend à 1 152,99 €, et le coût du crédit monte à 135 897,00 € contre 105 600,00 € sur 240 mois.
Cette dépense n’est pas figée. Un remboursement anticipé partiel la réduit dès que les revenus remontent. La bonne durée est celle qui fait passer le dossier, pas celle qui affiche le plus petit total.
Mettre le logement en garantie ouvre des montants et des durées inaccessibles autrement. Voyez ce que ça donnerait chez vous.
L’hypothèque du prêt d’origine : la mainlevée et son coût forfaitaire
Le prêteur qui rachète demande le retrait de l’inscription d’origine : 78 € HT jusqu’à 77 090 € inscrits, 150 € HT au-delà.
Un prêt immobilier soldé par un rachat laisse souvent une inscription derrière lui. Le prêteur qui veut une garantie de premier rang demande la mainlevée de l’inscription d’origine, c’est-à-dire son retrait. Le coût est forfaitaire, fixé par l’article A.444-141 du code de commerce : 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite, 150 € HT au-delà.
Ici, la créance inscrite dépasse 77 090 € : c’est donc le forfait de 150 € HT qui s’applique. Une somme minuscule à côté des 53 080,80 € que la garantie fait gagner sur 240 mois. Les règles propres à une opération garantie sur un bien sont exposées sur la page du rachat de crédit hypothécaire.
La mainlevée ne concerne que le prêt qui disparaît. Si le prêt du couple est repris tel quel après une désolidarisation acceptée, l’inscription reste en place et aucun émolument n’est dû.
Hypothéquer un bien encore indivis exige l’accord des deux
Sans la signature de votre ex, aucune garantie ne peut être prise sur le logement avant le partage.
Le logement reste indivis jusqu’à l’acte de partage. Hypothéquer un immeuble indivis réclame l’unanimité des indivisaires : sans la signature de votre ex, le prêteur ne peut pas prendre sa garantie, et l’offre à 4,38 % tombe. L’accord de financement et l’acte de partage se signent donc le même jour.
L’article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Et l’article 815-9 oblige celui qui occupe seul le logement à verser une indemnité d’occupation aux autres. Cette indemnité entre dans les comptes du partage et peut réduire la soulte à verser.
Le calendrier, de l’estimation du logement au versement de la soulte
L’accord de financement se cherche avant l’acte de partage, et la soulte se verse le jour de la signature.
L’ordre compte plus que les délais. Un accord de financement écrit doit précéder la signature de l’état liquidatif : signer d’abord engage sur une opération que le prêteur peut refuser ensuite.
- 1Faites estimer le logement Le chiffre retenu commande la soulte, le droit de partage et la somme à financer.
- 2Demandez le décompte du capital restant dû La banque le délivre sur simple demande. Il fixe la part de prêt à reprendre.
- 3Déposez les deux demandes en même temps La désolidarisation d’un côté, le rachat de l’autre. Attendre la réponse de la première fait perdre des semaines.
- 4Obtenez l’accord de financement par écrit Rien ne se signe chez le notaire avant lui.
- 5Passez chez le notaire L’état liquidatif d’abord, l’acte de partage ensuite. La taxe est liquidée là.
- 6Le prêteur solde et verse Le nouveau prêteur rembourse le prêt du couple et verse la soulte, à la signature et jamais avant.
La garantie se signe dans le même acte que le partage : le prêteur prend sa sûreté au moment exact où vous devenez seul propriétaire. C’est pourquoi le notaire et le prêteur travaillent sur le même calendrier, et pourquoi un dossier préparé à l’avance avance vite.
Le droit de partage de 1,10 % et le moment où il se paie
1 980 € ici, réglés au notaire le jour de l’acte, sur l’actif net partagé et non sur la soulte.
Le droit de partage se paie chez le notaire, le jour de l’acte, et il porte sur l’actif net partagé : 180 000 € ici, et non sur les 90 000 € de soulte. À 1,10 %, la facture est de 1 980 €. Ce taux s’applique depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 aux partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, par l’article 746 du code général des impôts. La doctrine publiée au BOFiP le confirme.
Les autres frais d’acte tombent le même jour. Les émoluments du notaire sur l’acte de partage atteignent 4 269,56 € TTC, au tarif de l’article A.444-121 du code de commerce. La contribution de sécurité immobilière ajoute 300 €, soit 0,10 % de la valeur déclarée, par l’article 879 du code général des impôts. Le total des frais d’acte s’établit à 6 549,56 €.
Ces frais peuvent entrer dans la somme financée par le rachat, au lieu de sortir de votre épargne au moment où elle sert à vous réinstaller.
Autour du rachat d’une soulte avec un prêt en cours
Le montant de la soulte, le cas où elle dépasse la capacité de celui qui reste, et le partage qui suit un décès plutôt qu’une séparation : trois situations voisines, traitées chiffres en main sur les pages ci-dessous.
La valeur du logement, le capital qui reste dû, votre part : le montant de la soulte s’affiche, et les frais d’acte avec lui.
Questions fréquentes
Peut-on racheter la part de son conjoint sans divorcer ?+
Oui. Le partage d’un bien indivis peut être organisé à tout moment, article 815 du code civil, et aucun jugement n’est exigé pour signer l’acte. Le financement s’étudie sur la situation du moment. Seul le taux de la taxe change : le taux réduit de 1,10 % vise les partages qui suivent une rupture d’union juridique, et le droit commun de 2,5 % s’applique en dehors.
La banque peut-elle refuser de retirer mon ex du prêt sans se justifier ?+
Oui. Aucun texte ne l’oblige à accepter une désolidarisation, et son refus n’a pas à être motivé. Il reste une issue qui ne dépend pas d’elle : faire racheter le prêt par un autre prêteur, au nom d’un seul emprunteur.
Le prêt du couple compte-t-il encore dans le taux d’endettement de celui qui part ?+
Oui, tant que la banque n’a rien signé. Le jugement de divorce ne s’impose pas à elle, et celui qui a quitté le logement reste tenu de la totalité des échéances. Le prêt pèse donc sur sa capacité à emprunter ailleurs.
Faut-il solder le prêt du couple avant de verser la soulte ?+
Non, les deux se font dans le même acte. Le nouveau prêteur rembourse le capital restant dû et verse la soulte le jour de la signature du partage, sur les 210 000 € financés dans ce dossier.
Combien coûte la mainlevée de l’hypothèque du prêt d’origine ?+
L’émolument est forfaitaire : 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite, et 150 € HT au-delà, article A.444-141 du code de commerce. Rien n’est dû si le prêt garanti est repris tel quel au lieu d’être racheté.
Une garantie sur le logement est-elle obligatoire pour financer une soulte ?+
Non, mais elle change le taux et les règles appliquées. Sans elle, la part immobilière de ce dossier tombe à 57,1 % et l’opération reste sous les règles du crédit à la consommation, à 6,26 % au lieu de 4,38 %. L’écart atteint 221,17 € par mois sur 240 mois.
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Nos sources
- 1Légifrance — Code civil, article 1202 : « la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée ». Article 815 : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, et l’unanimité est exigée pour vendre ou hypothéquer un immeuble indivis. Article 815-9 : indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe seul le logement. (13 septembre 2026)
- 2BOFiP — impots.gouv.fr — Droit de partage de l’article 746 du code général des impôts. Taux de droit commun de 2,5 %, abaissé à 1,10 % au 1ᵉʳ janvier 2022 pour les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Base : l’actif net partagé. Article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020. (13 septembre 2026)
- 3Légifrance — Code général des impôts, article 748 : les partages de biens dépendant d’une communauté conjugale ou d’une succession ne sont pas considérés comme translatifs de propriété entre les membres originaires de l’indivision. Le BOFiP y ajoute les époux et les partenaires de PACS, mais pas les concubins. (13 septembre 2026)
- 4Légifrance — Code de commerce, article A.444-141 : émolument forfaitaire de mainlevée d’hypothèque, 78 € HT jusqu’à 77 090 € de créance inscrite et 150 € HT au-delà. Article A.444-121 : tarif réglementé des émoluments du notaire sur un acte de partage, soit 3 557,97 € HT et 4 269,56 € TTC sur ce dossier. Article 879 du code général des impôts : contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur déclarée, minimum de 15 €, soit 300 € ici. (13 septembre 2026)
- 5Légifrance — Code de la consommation, articles L.314-11 et R.314-18 : au-delà de 60 % de créances immobilières dans les crédits repris, l’opération relève des règles du crédit immobilier. Article L.314-12 alinéa 2 : une garantie hypothécaire produit le même effet, quel que soit ce pourcentage. Article L.314-10 : une opération qui ne reprend que des crédits à la consommation en garde les règles. (13 septembre 2026)
- 6Banque de France — Seuils de l’usure du 3ᵉ trimestre 2026 : 8,56 % en consommation au-delà de 6 000 €, 5,29 % en immobilier sur 20 ans et plus, 4,57 % de 10 à 20 ans, 4,07 % sous 10 ans. Taux effectifs moyens de juin 2026 : habitat 3,17 %, habitat à taux fixe 3,13 %, consommation 6,27 %. (13 septembre 2026)
- 7Relevé Empruntis — Taux de rachat de crédit relevés en juillet 2026 : 4,38 % avec une garantie prise sur un bien, 6,26 % sans garantie. Valeurs affichées et date de relevé conservées. (13 septembre 2026)
- 8Calcul Reductis — Dossier de référence : logement estimé 300 000 €, capital restant dû de 120 000 €, deux parts égales, valeur nette de 180 000 €, soulte de 90 000 € et financement de 210 000 €. Mensualités constantes selon m = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), hors assurance et hors frais. Sur 210 000 € : 1 315,00 € et 105 600,00 € à 4,38 % sur 240 mois ; 1 536,17 € et 158 680,80 € à 6,26 % sur 240 mois ; 2 077,65 € et 89 181,60 € à 6,26 % sur 144 mois ; 1 152,99 € et 135 897,00 € à 4,38 % sur 300 mois. Sur 90 000 € seuls : 563,57 € à 4,38 % sur 240 mois. Part immobilière de 57,1 % sans garantie. (13 septembre 2026)