Le prêt relais est un crédit d’attente dont le capital tombe en une seule fois
On ne rembourse que les intérêts pendant la période : au terme fixé par le contrat, la totalité du capital doit être remboursé en une fois, vente ou pas.
Un prêt relais finance l’achat d’un logement avant d’avoir vendu le précédent. La Banque de France en relevait un taux effectif moyen de 3,70 % en juin 2026, contre 3,17 % sur l’ensemble des crédits à l’habitat. Sur 120 000 € empruntés, cela représente 364 € d’intérêts par mois, et 8 736 € sur deux ans — sans qu’un euro de capital ait été remboursé.
Le terme est fixé par le contrat, deux ans au plus dans les offres courantes, et la prorogation se demande avant l’échéance, jamais après (pratique de marché, relevé le 20 août 2026). Passé le terme, le prêteur peut exiger le capital et engager la garantie prise sur le bien.
Relais sec, relais adossé ou relais avec franchise : trois formules, trois échéances
Le relais sec finance seul l’achat, le relais adossé s’ajoute à un nouveau prêt immobilier, et la franchise totale reporte les intérêts au terme.
La formule décide de ce que vous payez chaque mois pendant l’attente. Le relais sec ne s’accompagne d’aucun autre prêt : seuls les intérêts sont dus. Le relais adossé complète un nouveau prêt immobilier, et les deux échéances se cumulent. La franchise totale ne fait rien payer du tout, mais elle capitalise les intérêts, qui s’ajoutent au capital dû au terme.
La troisième formule est la plus confortable au départ et la plus lourde à l’arrivée. Elle se relit dans l’offre d’origine, à la rubrique des modalités de remboursement.
Le plafond d’usure des prêts relais atteint 6,39 %, contre 4,57 % pour un prêt immobilier de 10 à 20 ans
La Banque de France publie une catégorie d’usure distincte pour les prêts relais, nettement plus haute que celle des prêts amortissables.
Un relais se paie plus cher qu’un prêt immobilier classique, et le droit l’admet. Les seuils de l’usure publiés par la Banque de France pour le 3ᵉ trimestre 2026 fixent 6,39 % sur les prêts relais. En immobilier amortissable, le plafond tombe à 4,07 % sous 10 ans et 4,57 % de 10 à moins de 20 ans.
Conséquence pratique : transformer un relais en prêt amortissable fait changer de catégorie d’usure, donc de plafond. Les taux d’un rachat de crédit amortissable se comparent toujours au seuil de la catégorie visée, pas à celle du prêt d’origine.
Calcul à 6,26 %, taux relevé par Empruntis en juillet 2026 sur un regroupement de crédits à la consommation. Hors assurance et frais de dossier.
Renégocier, faire racheter par une autre banque, ou regrouper : trois opérations, trois factures
L’avenant signé chez sa banque n’entraîne ni indemnité, ni nouvelle garantie, ni nouvelle assurance ; les deux autres opérations entraînent les trois.
Ces trois opérations portent des noms proches et ne produisent pas les mêmes frais. La confusion la plus répandue consiste à parler de rachat quand on veut dire renégociation. Le tableau ci-dessous tranche ligne par ligne.
Date : 20/08/2026
L’avenant de renégociation ne fait ni indemnité, ni garantie, ni assurance nouvelle
Renégocier avec sa banque produit un avenant : nouveau taux, nouveau tableau d’amortissement, et des frais de traitement, sans reprise du dossier.
C’est l’opération la moins chère des trois, et la seule que votre banque peut refuser sans se justifier. L’avenant ne fait pas naître un nouveau prêt : la garantie d’origine reste en place, l’assurance souscrite continue, et aucune indemnité n’est due puisque rien n’est remboursé par anticipation.
Sa limite est connue : un établissement propose rarement son meilleur taux du moment à un client déjà engagé. Le moyen qui fonctionne est gratuit — obtenir d’abord une proposition écrite ailleurs, puis la présenter. Les conditions d’une renégociation de prêt immobilier sans changer de banque se préparent ainsi.
Le rachat par une autre banque fait repartir la garantie, l’assurance et le délai de réflexion
Changer d’établissement, c’est signer une offre neuve : mainlevée de l’ancienne garantie, constitution de la nouvelle, nouvelle assurance et dix jours de réflexion.
Trois lignes de frais apparaissent d’un coup, et elles se paient au jour un. L’indemnité de remboursement anticipé sur l’ancien prêt, la mainlevée si une hypothèque garantissait ce prêt, et la constitution de la nouvelle garantie. Le gain, lui, arrive ensuite, mois après mois.
Le choix entre les garanties possibles change la facture d’entrée : le coût d’une caution de rachat de crédit se chiffre avant de signer, pas au moment du décompte notarié.
Faire reprendre un prêt relais que la vente n’a pas soldé
Trois issues : proroger le relais, le transformer en prêt amortissable, ou le reprendre dans un regroupement garanti par le bien conservé.
Un relais qui arrive à terme sans vente n’est pas un incident : c’est une situation prévue, et elle se traite avant l’échéance. La demande se dépose deux à trois mois avant le terme, pendant que le dossier est encore sain.
- 1Proroger le relais Le prêteur peut accepter un report, souvent d’un an. Les intérêts continuent, le capital ne bouge pas.
- 2Transformer le relais en prêt amortissable Le capital s’étale sur dix à vingt ans, et chaque échéance rembourse enfin du capital.
- 3Reprendre le relais dans un regroupement garanti Le bien conservé sert de garantie, et les crédits à la consommation peuvent entrer dans la même opération.
120 000 € de relais transformés en prêt amortissable : le calcul complet
À 4,38 % sur quinze ans, l’échéance passe de 364 € d’intérêts seuls à 910,65 € qui remboursent du capital, pour 43 917 € d’intérêts au total.
Le montant de l’échéance triple, et c’est le prix de la sortie du provisoire. Sur 120 000 € de relais à 3,64 %, on paie 364 € par mois sans rien amortir. Repris sur 180 mois au taux de 4,38 % relevé en juillet 2026 sur les rachats de crédit immobilier, l’échéance ressort à 910,65 € et le coût des intérêts à 43 917 € (calcul Reductis du 20 août 2026).
Le chiffre dérange, et il est publié quand même. Trois choses le réduisent.
Le regroupement garanti par le bien conservé, quand la mensualité ne passe plus
Une hypothèque sur le logement conservé ouvre des durées longues et permet d’absorber le relais et les crédits à la consommation dans une seule échéance.
C’est la solution de dernier ressort, et elle a un prix. Le rachat de crédit hypothécaire d’un prêt relais ouvre des durées de dix à vingt-cinq ans et des montants élevés, contre des frais de notaire et une inscription à publier.
La garantie fait aussi basculer l’opération sous les règles du crédit immobilier, par l’article L.314-12 alinéa 2 du code de la consommation : dix jours de réflexion avant de pouvoir signer, et aucune rétractation ensuite.
Ajouter ses crédits à la consommation au rachat d’un prêt relais
Dès que la part immobilière atteint 60 % du capital repris, l’opération devient un crédit immobilier aux yeux de la loi, avec le délai et le plafond de taux correspondants.
Un relais et des crédits à la consommation peuvent entrer dans la même opération, et c’est leur proportion qui fixe le régime applicable. Les articles L.314-11 et R.314-18 du code de la consommation posent le seuil : à 60 % de part immobilière, l’opération relève du crédit immobilier.
La question qui décide n’est pas technique, elle est arithmétique : faut-il embarquer le prêt immobilier en cours, ou le laisser dehors ? Un prêt signé en 2020 à un taux inférieur à celui du regroupement se garde : le refinancer sur vingt ans lui recrée des intérêts qu’il ne portait presque plus. Le relais, lui, n’a pas ce problème : il n’amortit rien. Pour l’orientation générale du dossier, la page du rachat de crédit d’un propriétaire de son logement pose les critères d’entrée.
Un point d’écart sur quinze ans, ce sont des milliers d’euros. Faites chiffrer ce qu’on peut vous proposer aujourd’hui.
Le coût d’un rachat de prêt immobilier
Indemnité de remboursement anticipé, mainlevée forfaitaire, nouvelle garantie, frais de dossier et nouvelle assurance : cinq lignes payées au jour un.
Ces frais se paient tout de suite, le gain arrive ensuite. C’est ce qui décide de la rentabilité de l’opération.
Le poste le plus mal compris est la mainlevée : un forfait, et non un pourcentage du capital. Le décompte des frais d’un rachat de crédit reprend ces cinq postes un à un. Le détail du calcul se lit sur l’indemnité due au titre du remboursement anticipé, qui explique pourquoi 1 540 € suffisent là où le plafond de 3 % en autoriserait 3 000.
Trois cas exonèrent totalement de l’indemnité de remboursement anticipé
La vente du bien après un changement de lieu d’activité professionnelle, la cessation forcée d’activité et le décès écartent l’indemnité, quel que soit le montant.
L’article L.313-47 du code de la consommation prévoit trois exonérations, et elles sont souvent ignorées. La première vise précisément une situation de prêt relais : la vente du bien consécutive à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.
Le même article dispose que le contrat « peut » stipuler une indemnité. En l’absence de clause, aucune somme n’est due : la vérification prend deux minutes dans les conditions générales de l’offre acceptée.
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Les pages suivantes complètent celle-ci sur des points précis.
Les deux baissent la mensualité, pas de la même façon ni au même prix. Comparez sur vos montants.
Questions fréquentes
Peut-on faire racheter un prêt relais par une autre banque ?+
Oui, mais rarement à l’identique. Un nouvel établissement reprend plutôt le capital sous forme de prêt amortissable, ou dans un regroupement garanti par le bien conservé. Il exige alors une garantie sur le logement et une nouvelle assurance emprunteur, les deux payées au moment du déblocage.
Que se passe-t-il si le prêt relais arrive à terme sans vente ?+
Le capital doit être remboursé en une fois en totalité. Le prêteur accepte souvent une prorogation d’un an, à condition d’être saisi avant l’échéance. À défaut d’accord, il peut mettre en jeu la garantie prise sur le bien : la demande se dépose donc deux à trois mois avant le terme.
Un prêt relais compte-t-il dans le taux d’endettement ?+
Oui, à hauteur de l’échéance réellement payée. Sur un relais sec de 120 000 € à 3,64 %, ce sont 364 € par mois qui s’ajoutent aux autres charges. Sur une franchise totale, l’échéance est nulle pendant la période, mais les intérêts capitalisés grossissent le capital dû au terme.
Peut-on baisser le prix de vente plutôt que proroger ?+
C’est souvent le choix le moins cher. Deux années de relais prorogé sur 120 000 € coûtent 8 736 € d’intérêts sans rembourser un euro de capital. Une baisse de prix inférieure à ce montant, qui déclenche la vente, revient moins cher que l’attente.
La mainlevée de l’hypothèque coûte-t-elle un pourcentage du capital ?+
Non. L’émolument du notaire est un forfait fixé par l’article A.444-141 du code de commerce, à 78 € hors taxes, et l’opération est exonérée de taxe de publicité foncière par l’article 844 du code général des impôts. S’y ajoutent les débours et la TVA.
Combien de temps prend la transformation d’un relais en prêt amortissable ?+
Comptez six à dix semaines dès qu’une garantie passe chez le notaire, dont dix jours de réflexion incompressibles avant de pouvoir accepter l’offre. Sans nouvelle garantie, l’opération se traite plus vite, mais le délai de réflexion, lui, ne se raccourcit jamais.
Reductis ne prête pas, ne perçoit aucune somme de la part du visiteur, et met en relation avec des établissements et des courtiers ; le site est rémunéré par ses partenaires. Les calculs de cette page sont reproductibles à partir des hypothèses affichées. Cette page n’est pas un conseil personnalisé.
Nos sources
- 1Banque de France — Crédits aux particuliers, juin 2026 — taux effectifs moyens : prêts relais 3,70 %, habitat toutes durées 3,17 %, habitat à taux fixe 3,13 % ; seuils de l’usure du 3ᵉ trimestre 2026 — prêts relais 6,39 %, immobilier 4,07 % sous 10 ans, 4,57 % de 10 à 20 ans, 5,29 % au-delà (31 août 2026)
- 2Légifrance — Code de la consommation — article R.313-25 (indemnité de remboursement anticipé plafonnée à six mois d’intérêts sans dépasser 3 % du capital restant dû), article L.313-47 (faculté de remboursement anticipé et trois cas d’exonération), articles L.314-11 et R.314-18 (seuil de 60 % de part immobilière), L.314-12 alinéa 2 (passe sous les règles du crédit immobilier par la garantie), L.313-34 (dix jours de réflexion) et L.312-19 (quatorze jours de rétractation) (20 août 2026)
- 3Légifrance — Article A.444-141 du code de commerce — émolument forfaitaire de 78 € HT pour la mainlevée d’une inscription hypothécaire ; article 844 du code général des impôts — exonération de taxe de publicité foncière sur la mainlevée (20 août 2026)
- 4Empruntis — Taux relevés en juillet 2026 : 4,38 % sur un rachat de crédit immobilier, retenu comme repère de calcul (17 août 2026)
- 5Relevé Reductis — Barèmes de frais de dossier des établissements de regroupement — de 0 € chez Cetelem à 200 € sur l’exemple représentatif de La Banque Postale ; assurance emprunteur retenue à 0,30 % l’an sur capital initial ; durée d’un prêt relais et pratique de la prorogation observées sur les offres publiées (13 août 2026)
- 6Calcul Reductis — Prêt relais de 120 000 € — 364 € d’intérêts mensuels à 3,64 % et 8 736 € sur deux ans sans amortissement ; reprise en prêt amortissable à 4,38 % : 910,65 € par mois et 43 917 € d’intérêts sur 180 mois, 751,43 € par mois et 60 343 € sur 240 mois ; indemnité de 1 540 € sur 100 000 € soldés à 3,08 % (20 août 2026)